전세계약, 잘못하면 큰돈 날릴 수 있어요.
등기부부터 특약까지 핵심만 빠르게 챙겨볼게요.
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목차
등기부등본 확인
| 항목 | 확인 내용 | 중요도 | 확인 방법 |
| 표제부 | 주소, 동-호수 | 높음 | 등기소 |
| 갑구 | 소유자, 압류 | 매우 높음 | 인터넷등기소 |
| 을구 | 근저당, 전세권 | 매우 높음 | 무인발급기 |
| 선순위 채권 | 채권액 규모 | 높음 | 공인중개사 |
등기부등본은 전세계약의 첫걸음이에요. 표제부에서 주소와 동-호수가 계약하려는 집과 똑같은지 확인해야 해요. 아파트라면 동-호수 꼼꼼히 봐야죠. 갑구는 소유자 이름과 압류 여부를 보여주는데, 압류나 가압류 있으면 절대 계약하면 안 돼요. 을구는 근저당권이나 전세권 같은 채권 확인하는 곳이고, 근저당액이 집값 80% 넘으면 위험해요. 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있으니 꼭 확인하세요 :).
선순위 채권은 보증금 안전과 직결돼요. 근저당이나 전세권이 계약일 전에 설정돼 있으면, 경매 시 세입자보다 먼저 돈을 받을 수 있어요. 채권액이 보증금보다 많으면 보증금 돌려받기 힘들어지죠. 공인중개사에게 채권 규모 확인 부탁하면 더 정확해요. 을구 확인은 필수라는 거 잊지 마세요.
등기부등본 발급은 간단해요. 등기소 방문하거나 인터넷등기소, 무인발급기로 1,000원 내고 뽑을 수 있어요. 검색해보니 최근 전세사기 늘어서 계약 전 등기부 확인이 기본이 됐더라고요. 계약 직전에 다시 확인해서 소유자 변경 없었는지도 체크하세요 :).
확인 안 하면 큰일 나요. 전세사기 피해 사례 보면 등기부 안 보고 계약했다가 보증금 날린 경우 많아요. 갑구-을구 꼼꼼히 보면 사기 위험 줄어들죠. 시간 아껴서 대충 넘기지 말고 등기부부터 제대로 챙기세요 !!
계약 당사자 확인
| 당사자 | 확인 항목 | 필요 서류 | 주의점 |
| 집주인 | 소유자 일치 | 신분증 | 공동명의 확인 |
| 대리인 | 위임장 확인 | 인감증명서 | 도장 일치 |
| 공인중개사 | 자격등록 | 중개업등록증 | 무자격자 주의 |
집주인이 진짜 소유자인지 확인해야 해요. 등기부 갑구 소유자와 계약 당사자가 같은지 신분증으로 확인하세요. 공동명의면 부부 모두 계약해야 하고, 전세금은 한 계좌로 입금한다는 특약 넣는 게 좋아요. 소유자 불일치 사기 많으니 꼼꼼히 챙겨야 해요 :).
대리인 계약도 조심해야죠. 집주인 대신 대리인이 오면 위임장과 인감증명서 확인 필수예요. 위임장 도장과 인감증명서 도장이 같은지, 발급일이 3개월 이내인지 봐야 해요. 대리인 사칭 사기 피해 사례 많아서 신분증도 꼭 확인하세요.
공인중개사 자격도 중요해요. 중개업등록증 보고 자격 있는지 확인하세요. 무자격자가 중개하면 보증금 위험해질 수 있어요. 검색해보니 중개보조원이 가짜 집주인 내세워 사기 친 경우도 있더라고요. 중개사무소 평판도 미리 체크하면 좋아요 :).
계약 당사자 확인이 안전의 시작이에요. 집주인, 대리인, 중개사 모두 철저히 확인하면 전세사기 위험 줄어들어요. 신분증-위임장 꼼꼼히 보고 이상하면 바로 의심하세요. 계약 전 서류 점검으로 보증금 지킬 수 있어요 !!
계약서와 특약사항
| 항목 | 내용 | 중요도 | 비고 |
| 계약서 | 표준계약서 사용 | 높음 | rtms.molit.go.kr |
| 특약 | 보증금 보호 | 매우 높음 | 법적 효력 확인 |
| 원상회복 | 자연 마모 제외 | 중간 | 민법 615조 |
| 반려동물 | 사전 협의 | 중간 | 분쟁 예방 |
표준계약서로 계약서 작성해야 안전해요. 국토교통부 표준계약서는 대항력과 우선변제권 확보에 도움 돼요. rtms.molit.go.kr에서 다운받을 수 있으니 중개사에게 요청하세요. 계약서에 주소, 보증금, 임대기간 명확히 기재하고 내용 녹음하면 증거로 유용해요 :).
특약은 보증금 지키는 핵심이에요. “계약 이행 시 등기부 상태 유지” 같은 특약 넣으면 소유권 변동 막을 수 있어요. 특약 위반 시 계약 해지 조건도 추가하면 좋아요. 법적 효력 없는 특약은 무효라서 중개사와 상의해야 해요.
원상회복 특약도 잘 봐야 해요. 민법 615조에 따라 자연 마모는 원상회복 의무 없어요. 흡연-기기 파손은 임차인 책임이니 주의하세요. 계약서에 원상회복 범위 명확히 적으면 나중에 다툼 줄어들어요. 특약 꼼꼼히 확인하세요 :).
반려동물 특약은 미리 협의하세요. 반려동물 금지 특약 어기면 손해배상 청구될 수 있어요. 계약 전 집주인과 협의하면 분쟁 예방돼요. 검색해보니 반려동물 허용 여부 미리 물어보는 게 트렌드더라고요. 특약에 명시하면 안전해요 !!
전세보증금 반환보증
| 항목 | 내용 | 가입처 | 비용 |
| 반환보증 | 보증금 보호 | HUG | 보증료 0.2% |
| 신청 시기 | 계약 후 30일 | 은행 | 무료 상담 |
| 제한 조건 | 집값 80% 이하 | HUG | 심사 필요 |
전세보증금 반환보증은 필수 안전장치예요. HUG에서 제공하는 반환보증 가입하면 집주인이 보증금 안 돌려줘도 HUG가 대신 내줘요. 보증료는 보증금의 0.2% 정도라 부담 적죠. 계약 후 30일 안에 신청해야 하고, 집값 80% 초과면 가입 어려워요 :).
가입 절차는 간단해요. 계약서와 등기부등본 들고 은행 가면 무료 상담해줘요. HUG 홈페이지에서 사전 조회 가능하니 미리 확인하세요. 검색해보니 2024년 HUG 보증 사고액 3,000억 원 넘었다고 하더라고요. 반환보증 없으면 위험해요 !!
제한 조건도 알아야 해요. 집값 대비 보증금과 대출 합이 80% 넘으면 가입 거절될 수 있어요. 다주택 임대사업자는 블랙리스트 확인해야 하고, 가입 심사 까다로워요. 계약 전 HUG 상담하면 안전해요 :).
반환보증으로 마음 편히 살아요. 전세사기 피해 사례 보면 반환보증 가입 안 해서 손실 본 경우 많아요. HUG 반환보증 가입하면 보증금 걱정 덜 수 있죠. 계약 전 꼭 알아보고 안심전세 앱도 활용하세요 !!
전입신고와 확정일자
| 항목 | 내용 | 효과 | 신청처 |
| 전입신고 | 거주지 이전 신고 | 대항력 | 주민센터 |
| 확정일자 | 계약일 인증 | 우선변제권 | 공증사무소 |
| 신고 기한 | 입주 후 14일 | 의무 | 정부24 |
전입신고는 임차인 권리 지키는 첫걸음이에요. 입주 후 14일 안에 주민센터나 정부24에서 전입신고 해야 대항력 생겨요. 대항력 있으면 집주인 바뀌어도 거주 가능해요. 검색해보니 전입신고 안 해서 쫓겨난 사례 많더라고요. 입주 당일 신고가 제일 안전해요 :).
확정일자는 보증금 보호에 필수예요. 계약서에 공증사무소에서 확정일자 받으면 경매 시 우선변제권 생겨요. 후순위 채권자보다 먼저 보증금 받을 수 있죠. 비용은 4,000원 정도로 저렴해요. 확정일자 없으면 경매 손실 커요 !!
신고 기한 잘 지켜야 해요. 전입신고 지연되면 대항력 취득 늦어져요. 입주 후 14일 이내 신고 필수고, 2025년 6월부터 임대차 신고 의무화돼요. 보증금 6천만 원 초과 시 30일 내 신고 안 하면 과태료예요 :).
전입신고-확정일자 챙기면 든든해요. 대항력과 우선변제권으로 보증금 지킬 수 있어요. 계약 직후 바로 처리하면 전세사기 걱정 덜죠. 주민센터 방문 귀찮아도 보증금 안전 위해 필수예요 !!
마무리 간단요약
- 등기부등본 확인 안 하면 위험해요. 갑구-을구 보고 압류-근저당 확인하세요. 계약 직전 다시 체크!
- 집주인 진짜인지 확인 필수예요. 신분증, 위임장 보고 소유자 일치 여부 확인. 중개사 자격도 봐요.
- 계약서 특약 잘 챙겨야죠. 표준계약서 쓰고 보증금 보호 특약 넣어요. 원상회복 범위도 명확히!
- 반환보증 가입하면 마음 편해요. HUG 가입하면 보증금 안전. 집값 80% 이하로 계약하세요.
- 전입신고-확정일자 잊지 마요. 입주 당일 대항력-우선변제권 챙기면 보증금 지킬 수 있어요.
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