전세 살던 중 집주인이 바뀌었다면?
계약서와 보증금, 꼭 확인해야 할 것들만 간단히 알려드릴게요.
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목차
집주인 바뀌면 계약서 다시 써야 하나
| 상황 | 계약서 재작성 여부 | 필요한 절차 | 주의사항 |
| 집주인 변경 | 불필요 | 새 집주인 정보 확인 | 등기부등본 확인 |
| 보증금 증액 | 필요 | 증액 계약서 작성, 확정일자 | 근저당권 확인 |
| 특약 추가 | 선택 | 기존 계약서에 추가 기재 | 서명 또는 도장 |
| 계약 연장 | 필요 | 새 계약서 작성, 확정일자 | 시세 확인 |
집주인이 바뀌어도 계약서 다시 안 써도 돼요. 주택임대차보호법 제3조 4항에 따르면, 새 집주인은 기존 임대인의 권리와 의무를 승계해요. 즉, 기존 계약서 효력은 그대로 유지되죠. 검색해보니 새 집주인 정보는 등기부등본으로 확인하면 된대요. 근저당권 같은 부채가 생겼는지 꼭 확인해야 해요. 그래야 보증금이 후순위로 밀릴 위험을 줄일 수 있어요 :).
보증금이 올라가면 계약서 새로 써야 해요. 전세금이 오르면 증액분에 대한 계약서를 작성하고 주민센터에서 확정일자를 받아야 해요. 특약에 기존 보증금과 추가 금액, 총액을 명시해야죠. 등기부등본 확인은 필수예요, 혹시 새 집주인이 대출받아 근저당 설정했는지 알아야 하거든요. 이거 놓치면 보증금 못 돌려받을 수도 있어요 ;;.
특약 추가하고 싶다면 간단히 처리 가능해요. 새 집주인과 특약(예: 수리 요청)을 추가하고 싶으면 기존 계약서 공란에 기재하고 서명하면 돼요. 새 계약서 작성 없이도 효력 인정되죠. 검색 결과, 도장이나 서명만 있으면 법적 문제 없다고 하네요. 단, 확정일자는 새로 받지 마세요, 순위 밀릴 수 있어요.
계약 연장할 때는 새 계약서 필요해요. 계약 만료 후 연장하려면 새 계약서를 작성해야 해요. 시세에 맞춰 보증금 조정할 수 있는데, 최대 5% 이내로만 올릴 수 있어요. 등기부등본 확인하고 확정일자 꼭 받아야죠. 검색해보니 연장 시 특약에 집주인 변경 통보 의무 넣으면 좋대요 !!
전세 보증금은 누가 돌려주나
| 상황 | 보증금 반환 주체 | 절차 | 주의사항 |
| 계약 유지 | 새 집주인 | 계약 만료 시 요청 | 새 집주인 재정 확인 |
| 계약 해지 | 기존 집주인 | 서면 통지, 반환 요청 | 1개월 내 통지 |
| 보증보험 가입 | 새 집주인 | 보험사에 변경 통보 | 즉시 통보 |
계약 유지하면 새 집주인이 보증금 돌려줘요. 주택임대차보호법에 따라 새 집주인이 보증금 반환 의무를 승계해요. 계약 만료 시 새 집주인에게 요청하면 되죠. 검색 결과, 새 집주인 재정 상태 확인이 중요하대요. 등기부등본으로 대출이나 압류 여부 체크해야 해요. 재정 문제 있으면 위험할 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요 :).
계약 해지 원하면 기존 집주인에게 요청해요. 새 집주인과 계약 유지 싫으면, 변경 사실 알게 된 1개월 내 서면 통지로 해지 가능해요. 기존 집주인에게 보증금 반환 요청하면 되죠. 대법원 판례 보니 통지 후에도 대항력 유지돼서 당장 나갈 걱정 없어요 ;;.
보증보험 가입했다면 보험사에 알려야 해요. 전세보증보험 가입했으면 집주인 변경 즉시 통보해야 혜택 유지돼요. 등기부등본, 매매계약서 사본, 신분증 챙겨 은행 가세요. 검색해보니 통보 안 하면 보증 혜택 못 받을 수 있대요 !!
보증금 안전이 제일 중요해요. 새 집주인이든 기존 집주인이든, 보증금 돌려받을 때까지 긴장 풀지 마세요. 등기부등본 주기적 확인하고, 특약에 집주인 변경 통보 의무 넣으면 좋아요. 검색 결과, 이런 조치로 전세 사기 위험 줄일 수 있대요 :).
등기부등본 확인 방법
| 확인 항목 | 내용 | 확인 방법 | 위험 요소 |
| 소유자 | 새 집주인 정보 | 등기부등본 열람 | 명의 불일치 |
| 근저당권 | 대출 여부 | 등기부등본 갑구 확인 | 선순위 채권 |
| 압류 | 재산 압류 여부 | 등기부등본 을구 확인 | 경매 위험 |
| 소유권 변동 | 변경 날짜 | 등기부등본 소유권란 | 변경 미통보 |
등기부등본으로 새 집주인 확인부터 해요. 등기부등본은 인터넷등기소나 주민센터에서 1,000원 내고 발급받을 수 있어요. 소유자란에서 새 집주인 이름과 변경 날짜 확인하세요. 검색해보니 명의 불일치 있으면 사기 위험 크대요. 꼭 계약서와 대조해보세요 :).
근저당권 있으면 보증금 위험할 수 있어요. 등기부등본 갑구에서 근저당권 설정 여부 확인하세요. 새 집주인이 대출받았다면 보증금이 후순위로 밀릴 수 있어요. 검색 결과, 선순위 채권 많으면 경매 시 손실 위험 크대요. 주기적으로 체크해야죠 ;;.
압류 확인도 필수예요. 등기부등본 을구에서 압류나 가압류 여부 확인하세요. 압류 있으면 집이 경매로 넘어갈 가능성 높아요. 검색해보니 경매 되면 보증금 못 받을 수도 있대요. 이런 경우 전문가 상담 받는 게 좋아요 !!
소유권 변동 날짜도 꼼꼼히 보세요. 등기부등본에서 소유권 변경 날짜 확인하면 집주인 바뀐 시점 알 수 있어요. 집주인이 변경 통보 안 했으면 특약 위반으로 계약 해지 가능해요. 통보 의무 특약 있으면 더 안전하대요 :).
전세 사기 예방법
| 예방법 | 세부 내용 | 실행 방법 | 효과 |
| 특약 추가 | 집주인 변경 통보 의무 | 계약서 특약란 기재 | 계약 해지 가능 |
| 보증보험 | 전세보증보험 가입 | HUG, SGI 가입 | 보증금 보호 |
| 내용증명 | 계약 해지 통지 | 우체국 발송 | 법적 증거 확보 |
| 임차권등기 | 대항력 강화 | 법원 신청 | 보증금 우선 변제 |
계약서에 특약 넣으면 마음이 편해요. 계약서에 집주인 변경 통보 의무 특약 넣으면 미통보 시 계약 해지 가능해요. 검색 결과, 이 특약으로 사기 피해 줄였다는 후기 많아요. 통보 안 하면 기존 집주인에게 보증금 청구할 수 있죠 :).
전세보증보험은 필수로 가입하세요. HUG나 SGI 전세보증보험 가입하면 보증금 반환 보장받을 수 있어요. 집주인 바뀌면 즉시 보험사에 통보해야죠. 검색해보니 보험료 0.2% 수준이라 부담 적대요. 이거 안 하면 후회할 수 있어요 ;;.
내용증명으로 법적 보호받아요. 계약 해지 원하면 내용증명으로 통지 보내세요. 우체국에서 5,000원 정도면 발송 가능해요. 검색 결과, 법적 증거로 인정돼서 분쟁 시 유리하대요. 기존 집주인에게 보증금 청구할 때도 필요해요 !!
임차권등기로 보증금 지켜요. 계약 만료 후 보증금 안 돌려주면 임차권등기 신청하세요. 법원에서 신청하면 대항력 강화돼 경매 시 우선 변제받을 수 있어요. 검색해보니 비용 10만 원 내외래요. 이거 하면 마음 든든해요 :).
마무리 간단요약
- 계약서 새로 안 써도 돼요. 집주인 바뀌어도 기존 계약 그대로 효력 있어요. 등기부등본 확인만 잘하세요.
- 보증금은 새 집주인이 돌려줘요. 계약 유지하면 새 집주인, 해지하면 기존 집주인에게 청구해요.
- 등기부등본 꼭 체크해요. 근저당, 압류 확인 안 하면 보증금 날릴 수 있어요.
- 보증보험 가입 필수예요. 집주인 바뀌면 즉시 통보, 안 하면 보증 못 받아요.
- 특약 넣고 마음 편히 사세요. 변경 통보 의무 특약 넣으면 사기 위험 줄어들어요.
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