전세집 구하다 근저당 때문에 망설여진 적 있나요?
집주인 확인부터 근저당 계산까지 빠르게 정리해드릴게요.
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목차
집주인 확인 방법
| 확인 항목 | 방법 | 주의사항 | 비용 |
| 등기부등본 | 인터넷 등기소 조회 | 갑구 소유자 확인 | 700원 |
| 신분증 | 집주인 신분증 대조 | 위조 여부 점검 | 무료 |
| 위임장 | 인감증명서 확인 | 인감도장 필수 | 무료 |
| 계약자 | 계약서 서명 확인 | 집주인 직접 서명 | 무료 |
집주인 확인은 등기부등본으로 시작해요. 대법원 인터넷 등기소에서 700원에 등기부등본을 뗄 수 있는데, 갑구에서 소유자 이름이 계약자와 같은지 확인하세요. 검색해보니 소유자와 계약자가 다르면 사기 위험이 높아지더라고요. 집주인 본인 여부를 확실히 체크하는 게 중요해요. 신분증 대조도 잊지 마세요 :).
신분증 확인은 기본 중 기본이에요. 집주인이 직접 오지 않고 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서를 꼭 확인해야 해요. 인감도장 날인 여부를 꼼꼼히 봐야 하고, 위조된 서류도 있을 수 있으니 주의하세요. 계약서에 집주인이 직접 서명했는지 확인하면 더 안전해요 !!
계약 전 위임장 점검도 필수예요. 대리인이 계약할 경우, 위임장이 진짜인지 확인하려면 인감증명서와 함께 대조해야 해요. 검색 결과, 위임장 없이 계약하면 사기꾼이 집주인 행세할 가능성이 있다고 하더라고요. 계약서에 집주인 이름이 명확히 적혀 있는지 다시 확인하세요.
계약자와 소유자가 같은지 꼭 확인하세요. 등기부등본 갑구에 적힌 소유자와 계약서에 서명한 사람이 동일해야 해요. 계약 전후 등기부등본을 두 번 확인하면 사기 위험을 줄일 수 있어요. 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 해보세요 :).
전세집 근저당 확인 방법
| 확인 단계 | 방법 | 세부 내용 | 주의사항 |
| 등기부등본 조회 | 을구 확인 | 근저당 설정 여부 | 말소사항 포함 |
| 채권최고액 | 대출금 추정 | 최고액의 83% | 정확한 금액 아님 |
| 집값 비교 | 시세 70% 기준 | 대출+보증금 합산 | 경매 낙찰률 고려 |
| 보증보험 | HUG 가입 여부 | 계약 후 가입 | 집주인 동의 필요 |
전세집 근저당 확인은 등기부등본부터 시작해요. 인터넷 등기소에서 을구를 보면 근저당 설정 여부를 알 수 있는데, 말소사항 포함으로 조회해야 과거 기록도 확인할 수 있어요. 검색해보니 근저당이 많으면 보증금 회수가 어려울 수 있다고 하더라고요. 계약 전후로 두 번 확인하세요 :).
채권최고액으로 대출금을 추정할 수 있어요. 등기부등본에 적힌 채권최고액은 실제 대출금의 약 120%로 설정돼요. 예를 들어 1.2억원이면 실제 대출은 약 1억원 정도죠. 이 금액과 보증금을 합쳐서 집값의 70% 이하인지 확인하면 안전도를 알 수 있어요.
집값과 비교하면 위험도를 알 수 있어요. 집 시세를 네이버 부동산이나 국토부 실거래가로 확인한 뒤, 대출금과 보증금 합이 시세 70%를 넘는지 체크하세요. 검색 결과, 경매 낙찰가가 시세의 70-80% 수준이라 넘으면 위험할 수 있대요 !!
보증보험 가입으로 안전을 더하세요. HUG 전세보증금 반환보험에 가입하면 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 내줘요. 계약 후 1년 내 가입해야 하고, 집주인 동의가 필요해요. 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하세요 :).
원룸 근저당 확인 방법
| 확인 항목 | 방법 | 세부 내용 | 주의사항 |
| 건물 등기부등본 | 토지·건물 확인 | 을구 근저당 점검 | 토지 등기 필수 |
| 선순위 보증금 | 임차인 목록 확인 | 확정일자 점검 | 집주인 협조 |
| 시세 비교 | 건물 전체 시세 | 70-75% 기준 | 낙찰률 60-70% |
| 특약 추가 | 계약서 특약 | 근저당 금지 | 법적 효력 제한 |
원룸은 건물과 토지 등기부등본을 같이 확인해야 해요. 원룸은 다가구 주택이라 건물뿐 아니라 토지 등기부등본도 봐야 해요. 토지 등기부등본에 근저당이 있을 수 있으니 둘 다 확인하세요. 검색해보니 토지 등기를 놓치면 깡통전세 위험이 커진다고 하더라고요 :(.
선순위 보증금도 꼭 점검하세요. 원룸은 여러 세입자가 있어 선순위 보증금이 많을 수 있어요. 집주인에게 임차인 목록과 확정일자를 받아 선순위 보증금 총액을 확인하세요. 확정일자 현황부를 행정복지센터에서 뗄 수 있어요 !!
건물 시세와 비교하면 안전도를 알 수 있어요. 원룸 건물 전체 시세를 확인한 뒤, 근저당과 보증금 합이 시세 70-75% 이하여야 안전해요. 경매 낙찰가가 60-70% 수준이라 넘으면 위험할 수 있대요. 네이버 부동산으로 시세 체크하세요 :).
계약서 특약으로 보호받으세요. 계약서에 “임대차 기간 동안 근저당 설정 금지” 특약을 추가하면 안전해요. 법적 효력은 제한적이지만, 법원에서 인정받을 가능성이 높다고 하더라고요. 특약 넣는 거 잊지 마세요 !!
근저당 계산 방법
| 계산 단계 | 방법 | 세부 내용 | 예시 |
| 시세 확인 | 네이버 부동산 | 건물 전체 시세 | 10억원 |
| 경매 낙찰가 | 시세 70% 계산 | 낙찰가 추정 | 7억원 |
| 근저당 추정 | 최고액 83% | 실제 대출금 | 4억원 |
| 안전 금액 | 낙찰가-대출 | 보증금 한도 | 3억원 |
근저당 계산은 집 시세부터 확인하는 게 중요해요. 네이버 부동산이나 국토부 실거래가로 건물 시세를 알아본 뒤, 시세 70%를 경매 낙찰가로 추정하세요. 예를 들어 시세 10억원이라면 낙찰가는 약 7억원이죠. 이렇게 기준을 잡으면 계산이 쉬워요 :).
근저당 금액을 정확히 추정해야 해요. 등기부등본 을구에서 채권최고액을 확인한 뒤, 최고액의 83%로 실제 대출금을 계산하세요. 최고액 4.8억원이라면 대출은 약 4억원이에요. 이 금액을 낙찰가에서 빼면 안전한 보증금을 알 수 있어요 !!
안전한 보증금 한도를 계산하세요. 낙찰가에서 대출금을 뺀 금액이 보증금 한도예요. 예를 들어 낙찰가 7억원, 대출 4억원이면 3억원 이하 보증금이 안전해요. 선순위 보증금도 포함해서 계산해야 정확해요 :).
계산 후에도 보증보험을 고려하세요. 계산 결과가 안전해 보여도, 전세보증보험 가입으로 한 번 더 보호받는 게 좋아요. 검색해보니 보증금이 시세 80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 하더라고요. 보험 가입은 필수예요 !!
근저당 위험 줄이는 방법
| 방법 | 세부 내용 | 효과 | 주의사항 |
| 특약 추가 | 근저당 금지 특약 | 법적 보호 가능 | 강제력 제한 |
| 전세권 설정 | 등기부 등록 | 즉시 효력 | 집주인 동의 |
| 보증보험 | HUG 보증 가입 | 보증금 보호 | 1년 내 가입 |
| 전입신고 | 입주 당일 신고 | 대항력 확보 | 다음 날 효력 |
계약서에 근저당 금지 특약을 넣으면 좋아요. “계약 기간 동안 근저당 설정 금지, 위반 시 계약 무효” 같은 특약을 추가하세요. 검색해보니 법원에서 효력 인정받는 경우가 많다고 하더라고요. 강제력은 약하지만 보호받을 가능성을 높여줘요 :).
전세권 설정으로 보증금을 지키세요. 전세권을 등기부에 등록하면 즉시 법적 효력이 생겨 근저당보다 우선순위가 높아져요. 집주인 동의가 필요하지만, 보증금 보호에 큰 도움이 돼요. 검색 결과, 전세권 설정은 사기 예방에 효과적이라고 하더라고요 !!
전세보증보험은 필수예요. HUG 보증보험에 가입하면 보증금이 안전하게 보호돼요. 계약 후 1년 내 가입해야 하고, 집주인 동의가 필요해요. 보험 가입 가능 여부를 미리 확인하면 더 안전해요 :).
전입신고로 대항력을 확보하세요. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받으면 다음 날 대항력이 생겨요. 검색해보니 대항력 확보로 경매에서도 보증금을 우선 보호받을 수 있다고 하더라고요. 잊지 말고 당일 신고하세요 !!
마무리 간단요약
- 집주인 확인이 먼저예요. 등기부등본 갑구로 소유자 확인하고, 신분증이랑 계약서 서명도 체크하세요.
- 근저당은 등기부등본으로. 을구에서 근저당 확인하고, 채권최고액으로 대출금 추정하세요.
- 원룸은 토지 등기도 봐요. 건물, 토지 등기부등본 둘 다 확인하고 선순위 보증금도 체크!
- 계산은 시세 70% 기준. 대출금과 보증금 합이 시세 70% 넘으면 위험하니 계산 잘하세요.
- 보증보험, 특약 필수. 전세보증보험 가입하고 근저당 금지 특약 넣으면 보증금 지키기 쉬워요.
[](https://kbthink.com/main/living-finance/talk-cardnews/2024/recordoftitle.html)[](https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp)[](https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/465928.html)
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