전세 계약 맺었는데 상황 바뀌어 파기해야 한다면?
계약금부터 위약금까지 핵심만 빠르게 정리해드릴게요.
바쁘신 분은 가장 아래 간단요약 보러가세요 !
아래 목차를 클릭하시면 해당 위치로 바로 이동합니다
목차
전세 계약 파기 조건
| 상황 | 파기 가능 여부 | 조건 | 주의사항 |
| 계약금 지급 전 | 가능 | 구두 합의 취소 | 증거 남기기 |
| 계약금 일부 지급 | 가능 | 계약금 전체 기준 | 특약 확인 |
| 계약금 완납 | 가능 | 해약금 규정 적용 | 위약금 합의 |
| 중도금 지급 후 | 불가 | 이행 착수 | 법적 분쟁 가능 |
| 하자 발견 | 가능 | 증거 확보 | 임대인 협의 |
전세 계약 파기는 계약금 지급 단계에 따라 달라져요. 계약금 지급 전이라면 구두 합의로 쉽게 취소할 수 있지만, 문자나 계좌 기록 같은 증거를 남겨두는 게 안전해요. 계약금 일부만 지급했을 경우에도 계약은 성립되니, 파기하려면 전체 계약금을 기준으로 처리해야 해요. 검색해보니 계약서에 특약이 있으면 그 내용이 우선이라 꼭 확인해야 한다네요 :). 계약금 완납 후에는 해약금 규정이 적용돼요. 민법 제565조에 따라 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 배액을 상환해야 하죠.
중도금 지급 후에는 파기가 어려워요. 중도금은 이행 착수로 간주돼 임대인이 일방적으로 파기할 수 없어요. 대법원 판결(2004다11599)에서도 중도금 지급 시 계약 효력이 강화된다고 나왔어요. 임차인이 파기하려면 계약금 외 추가 손해배상을 요구받을 수 있으니 주의해야 해요. 계약서에 ‘중도금 선지급 무효’ 특약이 있다면 다를 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요. 특약 미기재 시 법적 분쟁 가능성이 높아요.
하자 발견 시 파기 가능해요. 집에 심각한 하자(누수, 곰팡이 등)가 있으면 계약 파기 사유가 될 수 있어요. 등기부등본 확인으로 임대인 신분이나 근저당 여부도 체크해야 해요. 하자 증거를 사진이나 영상으로 남기고 임대인과 협의하는 게 중요하죠. 임대인 귀책사유면 계약금 전액 반환 요구 가능해요. 검색 결과 이런 경우 합의로 해결되는 경우가 많아요 :).
특약이 있다면 꼭 확인하세요. 계약서에 ‘대출 불가 시 계약금 반환’ 같은 특약이 있으면 파기 조건이 달라질 수 있어요. 특약 미기재 시 민법 기준으로 처리되니, 계약 전 공인중개사와 특약 여부를 명확히 해야 해요. 검색해보니 특약 없이 파기하려다 분쟁으로 이어지는 경우가 많더라고요. 문서로 증거 남기기가 필수예요 !!
전세 계약 파기 시 계약금 처리
| 주체 | 계약금 처리 | 추가 부담 | 법적 근거 |
| 임차인 | 계약금 포기 | 없음 | 민법 제565조 |
| 임대인 | 배액 상환 | 계약금 2배 | 민법 제565조 |
| 임차인(가계약) | 계약금 전액 포기 | 특약 여부 확인 | 대법원 판례 |
| 임대인(하자) | 계약금 전액 반환 | 손해배상 가능 | 민법 제667조 |
임차인이 전세 계약을 파기하면 계약금을 포기해야 해요. 예를 들어, 전세 보증금 2억 원에 계약금 2,000만 원을 지급했다면, 2,000만 원 전액을 돌려받지 못해요. 민법 제565조에 따르면, 임차인은 계약금을 해약금으로 포기하고 계약을 해제할 수 있죠. 추가 위약금은 특약이 없으면 요구되지 않아요. 검색 결과, 이런 경우 임대인과 합의로 해결되는 경우가 많아요. 합의 문서 작성이 중요하니 꼭 남겨두세요 :).
임대인이 파기하려면 계약금의 두 배를 내야 해요. 같은 예로, 임대인이 파기하려면 4,000만 원을 임차인에게 지급해야 해요. 배액 상환 규정 때문에 임대인 부담이 크죠. 검색해보니 집값 상승으로 임대인이 파기하려는 경우가 늘고 있는데, 이 경우 계약금 반환 외 손해배상도 청구될 수 있어요. 계약서에 위약금 특약이 있으면 그 금액이 우선 적용돼요.
가계약도 계약금으로 간주돼요. 가계약금 일부만 지급했어도 전체 계약금 기준으로 파기 조건이 적용돼요. 예를 들어, 계약금 2,000만 원 중 300만 원만 냈다면, 파기 시 2,000만 원 전액을 포기해야 할 수 있어요. 대법원 판례(2014다23178)에서도 가계약금이 계약금 전체로 간주된다고 나왔어요. 검색 결과, 구두 계약도 계좌 기록이 있으면 효력이 있으니 조심하세요.
하자로 인한 파기는 계약금 반환 가능해요. 집에 심각한 하자가 있으면 임차인은 계약금 전액 반환을 요구할 수 있고, 추가로 손해배상도 청구 가능해요. 민법 제667조에 따라 임대인 귀책사유로 계약이 무효화될 수 있죠. 검색해보니 누수나 소음 문제가 하자 사유로 자주 언급되더라고요. 증거를 확보하고 공인중개사와 협의하는 게 좋아요 !!
전세 계약 파기 위약금
| 파기 주체 | 위약금 | 특약 여부 | 추가 부담 |
| 임차인 | 계약금 | 있을 경우 적용 | 특약 금액 |
| 임대인 | 계약금 2배 | 있을 경우 적용 | 특약 금액 |
| 임차인(특약) | 특약 금액 | 계약서 확인 | 손해배상 |
| 임대인(하자) | 없음 | 하자 증거 필요 | 계약금 반환 |
위약금은 계약서 특약에 따라 달라질 수 있어요. 기본적으로 임차인이 파기하면 계약금 전액을 위약금으로 포기해야 해요. 특약으로 ‘계약 불이행 시 보증금의 15%’ 같은 조항이 있으면 그 금액을 내야 할 수 있죠. 특약 확인이 필수예요. 검색 결과, 특약 없이 계약금을 포기하는 경우가 많지만, 특약이 있으면 분쟁 가능성이 커요. 계약서 꼼꼼히 읽어보세요 :).
임대인 파기 시 위약금은 계약금의 두 배예요. 예를 들어, 계약금 3,000만 원이면 6,000만 원을 임차인에게 지급해야 해요. 민법 제565조에 따른 배액 상환 규정이죠. 검색해보니 임대인이 집값 상승 때문에 파기하려다 위약금 부담으로 합의하는 경우가 많아요. 특약이 있으면 그 금액이 우선이니 확인하세요.
특약이 있으면 위약금이 달라져요. 계약서에 ‘파기 시 보증금의 20%’ 같은 특약이 있으면 특약 금액을 기준으로 위약금이 산정돼요. 계약서 특약이 없으면 민법 기준으로 처리되죠. 검색 결과, 특약으로 위약금을 높게 설정한 경우 임차인 부담이 커질 수 있으니 계약 전 협의가 중요해요. 문서로 남겨두는 게 좋아요.
하자로 파기하면 위약금 없어요. 집에 누수나 소음 같은 하자가 있으면 임차인은 위약금 없이 파기 가능해요. 하자 증거를 확보하고 임대인과 협의하면 계약금 전액 반환받을 수 있어요. 검색해보니 하자 관련 분쟁은 증거가 중요하더라고요. 공인중개사 통해 협의하면 해결 빠를 거예요 !!
전세 계약 파기 시 세금 처리
| 주체 | 세금 종류 | 세율 | 신고 시기 |
| 임대인 | 원천징수 | 22% | 다음 달 10일 |
| 임차인 | 기타소득세 | 22% | 다음 해 5월 |
| 임차인(300만 원 이하) | 분리과세 | 22% | 원천징수로 종료 |
| 임차인(300만 원 초과) | 종합소득세 | 소득별 상이 | 다음 해 5월 |
임대인이 파기 시 위약금에 세금이 붙어요. 임대인이 계약금 3,000만 원의 두 배인 6,000만 원을 지급하면, 그중 3,000만 원이 위약금으로 간주돼요. 22% 원천징수로 660만 원을 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 해요. 검색 결과, 이걸 모르고 신고 안 하면 가산세가 붙을 수 있으니 주의하세요 :).
임차인은 위약금 받은 금액에 세금을 내야 해요. 위약금 3,000만 원을 받으면 기타소득세 22%로 660만 원을 다음 해 5월에 신고해야 해요. 300만 원 이하면 원천징수로 납세 끝나지만, 초과 시 종합소득세로 합산 신고해야 해요. 검색해보니 원천징수영수증을 꼭 받아야 한다네요.
임차인이 파기하면 세금 부담 없어요. 계약금을 포기하면 위약금으로 처리돼 원천징수 의무가 없어요. 소득세법 시행령 제41조에 따르면, 계약금 포기는 추가 지급이 없으니 세금이 안 붙죠. 검색 결과, 이 경우 임차인은 세금 걱정 없이 파기할 수 있어요.
세금 신고 잘 챙겨야 해요. 임대인은 위약금 지급 시 원천징수 신고를, 임차인은 종합소득세 신고를 잊지 말아야 해요. 검색해보니 세무서 방문이나 홈택스로 쉽게 신고할 수 있다네요. 모르면 세무사 상담 추천해요 !!
전세 계약 파기 시 주의사항
| 항목 | 내용 | 중요도 | 실행 방법 |
| 계약서 확인 | 특약 여부 | 높음 | 공인중개사 협의 |
| 증거 확보 | 문서, 계좌 기록 | 높음 | 문자, 이메일 |
| 등기부등본 | 소유자 확인 | 중간 | 인터넷등기소 |
| 중개수수료 | 중개사 귀책 제외 | 낮음 | 합의 협의 |
계약서 특약을 제일 먼저 확인하세요. 특약에 파기 조건이나 위약금이 명시돼 있으면 그게 우선이에요. 특약 미기재 시 민법이 적용되니 공인중개사와 함께 계약서 꼼꼼히 읽어보세요. 계약서 확인 안 하면 나중에 분쟁 생길 수 있어요. 검색 결과, 특약 때문에 손해 본 사례 많아요 :).
증거는 꼭 남겨두세요. 파기 합의나 하자 증거는 문자, 이메일, 계좌 기록으로 남겨야 해요. 문서 증거 없으면 법적 다툼에서 불리할 수 있어요. 계좌 이체 기록도 계약 성립 증거로 쓰이니 보관하세요. 검색해보니 증거 없어서 계약금 못 돌려받은 경우 많더라고요.
등기부등본 확인은 필수예요. 계약 전 등기부등본으로 임대인 신분과 근저당 여부를 확인하세요. 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람 가능해요. 검색 결과, 소유자 불일치나 근저당 때문에 파기 분쟁 생기는 경우 많아요. 계약 전 꼭 체크하세요.
중개수수료도 챙겨야 해요. 파기 시 중개사 귀책이 아니면 중개수수료 지급해야 해요. 공인중개사 과실이면 면제될 수 있으니 확인하세요. 검색해보니 이중계약 같은 중개사 잘못으로 수수료 면제된 사례도 있더라고요. 협의 잘하면 해결돼요 !!
마무리 간단요약
- 파기 조건 확인하세요. 계약금 지급 전엔 쉬운데, 중도금 후엔 힘들어요. 하자 있으면 파기 가능해요.
- 계약금 처리 알아둬요. 임차인은 계약금 포기, 임대인은 두 배 내야 해요. 가계약도 똑같아요.
- 위약금 조심하세요. 특약 있으면 그 금액 내야 해요. 없으면 계약금 기준이에요.
- 세금 챙겨야 해요. 임대인은 위약금 22% 원천징수, 임차인은 기타소득세 신고해야 해요.
- 증거 남기세요. 계약서, 문자, 등기부등본 잘 챙기세요. 분쟁 생기면 큰 도움 돼요.
댓글