전세 계약, 잘못하면 보증금 날릴 수 있어요.
등기부부터 특약까지 핵심만 빠르게 짚어볼게요.
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목차
등기부등본 확인 절차
| 확인 항목 | 내용 | 주의점 | 확인 방법 |
| 소유자 | 임대인 동일 여부 | 신분증 대조 | 갑구 확인 |
| 근저당 | 설정 금액 | 집값 60% 이하 | 을구 확인 |
| 압류/가등기 | 권리 제한 여부 | 최신 등본 필수 | 갑구/을구 |
| 주소 | 계약서와 일치 | 표제부 확인 | 인터넷 등기소 |
| 발급일 | 계약 당일 발급 | 권리 변동 체크 | 등기소 방문 |
등기부등본은 전세 계약의 첫걸음이에요. 계약하려는 집의 소유자가 계약서에 적힌 임대인과 같은지 꼭 확인해야 해요. 갑구에서 소유자 이름과 주민등록번호를 신분증과 대조하고, 임대인이 실제 집주인인지 확인하세요. 을구에서는 근저당 금액을 체크하는데, 집값의 60% 이하가 안전한 기준이에요. 예를 들어, 매매가 5억인 집이라면 근저당과 보증금 합이 3억을 넘지 않아야 해요. 검색해보면 전세 사기 피해의 70%가 등기부 확인 소홀로 발생한다고 하네요. 등본은 계약 당일 발급받아야 최신 정보를 반영해요 :).
압류나 가등기는 위험 신호예요. 갑구나 을구에 압류, 가등기, 가처분 같은 권리 제한이 있으면 계약 피하는 게 좋아요. 이런 집은 경매로 넘어갈 가능성이 높아서 보증금 돌려받기 어려워요. 최신 등기부등본으로 계약 전과 잔금일 사이 권리 변동을 확인하면 사기 위험 줄일 수 있어요. 인터넷 등기소에서 1,000원 내고 발급받을 수 있으니 꼭 해보세요. 계약 전 등본 확인은 필수예요 !!
주소와 계약서가 일치해야 해요. 등기부 표제부에 적힌 주소와 계약서 주소가 똑같아야 해요. 주소 불일치는 사기꾼이 가짜 집으로 계약 유도하는 경우가 많아요. 계약서 주소와 등기부 주소를 꼼꼼히 비교하고, 부동산 실소유자와 직접 통화해보는 것도 방법이에요. 검색해보니 이런 사례로 피해 본 케이스가 꽤 있더라고요 :(.
등기부 확인은 두 번 세 번 해도 부족해요. 계약일과 잔금일에 등본을 다시 떼어보면 권리 변동 여부를 알 수 있어요. 잔금 전 등본 확인은 필수인데, 임대인이 계약 후 몰래 근저당 설정하는 경우도 있거든요. 인터넷 등기소나 무인민원발급기로 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 챙기세요. 보증금 안전을 위해 이 과정 절대 빼먹지 마세요 !!
전세 보증금 보호 방법
| 보호 방법 | 효과 | 실행 시기 | 비용 |
| 전입신고 | 대항력 확보 | 입주 당일 | 무료 |
| 확정일자 | 우선변제권 | 계약 후 즉시 | 약 1,000원 |
| 보증보험 | 보증금 반환 보장 | 잔금 전 | 보증료 별도 |
| 전세권 설정 | 법적 보호 강화 | 계약 후 협의 | 수십만 원 |
전입신고는 입주 당일 꼭 해야 해요. 전입신고를 하면 대항력이 생겨서 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 수 있어요. 입주 당일 주민센터나 정부24에서 무료로 할 수 있는데, 하루라도 늦으면 근저당보다 후순위가 될 수 있어요. 검색해보면 전입신고 지연으로 보증금 날린 사례가 꽤 있더라고요. 이사 바빠도 이건 꼭 챙기세요 :(.
확정일자는 보증금 지키는 열쇠예요. 계약서에 확정일자 받으면 우선변제권이 생겨서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 가능성이 높아져요. 주민센터나 등기소에서 1,000원 내고 받을 수 있어요. 계약 후 바로 신청하면 되고, 잔금 치르기 전에도 가능해요. X에서 보니 확정일자 안 받아서 후회한 분들 많더라고요 !!
전세보증보험은 안전망이에요. HUG나 SGI에서 전세보증보험 가입하면 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 내줘요. 수도권은 최대 7억 원까지 보장해요. 잔금 치르기 전 가입 가능 여부 확인해야 하고, 보증료는 보증금의 0.1-0.2% 정도예요. 검색해보니 보험 가입으로 보증금 지킨 사례 많아요 :).
전세권 설정은 강력한 보호예요. 전세권 설정은 등기부에 보증금을 등록해서 법적으로 보호받는 방법이에요. 임대인 동의와 인감증명 필요하고, 비용은 수십만 원 들지만 경매 시 보증금 회수 확률이 높아요. 다가구 주택처럼 위험 높은 집에서 유용해요. 이거 설정한 분들 후기 보니 마음 편하다고 하더라고요 !!
깡통전세와 전세가율 체크
| 항목 | 내용 | 안전 기준 | 확인 방법 |
| 깡통전세 | 보증금+대출≥집값 | 80% 이하 | 실거래가 조회 |
| 전세가율 | 보증금/매매가 | 70% 이하 | 부동산 앱 |
| 선순위 채권 | 근저당+선순위 보증금 | 집값 60% 이하 | 등기부 확인 |
깡통전세는 보증금 잃을 확률 높아요. 깡통전세는 보증금과 대출 합이 집값과 비슷하거나 더 높은 경우로, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 가능성이 커요. 예를 들어, 매매가 3억인데 전세 2.4억이면 깡통전세 위험이에요. 국토부 실거래가 사이트에서 매매가 확인하고, 보증금이 집값의 80% 이하면 안전해요. 2024년 HUG 자료에 따르면 깡통전세 사고액이 3,000억 원 넘었다고 하네요 :(.
전세가율 70% 이하가 안전해요. 전세가율은 보증금 나누기 매매가로 계산하는데, 70% 이하가 안전 기준이에요. 매매가 5억인 집의 전세가 3.5억 넘으면 위험 신호예요. 네이버 부동산이나 국토부 실거래가로 매매가와 전세가 비교해보세요. 검색해보니 전세가율 높은 빌라에서 사고 많이 나더라고요 !!
선순위 채권도 꼭 확인하세요. 등기부 을구에서 근저당과 선순위 보증금 합이 집값의 60% 이하인지 확인해야 해요. 다가구 주택은 선순위 보증금이 많을 수 있으니 주민센터에서 확정일자 현황 확인하세요. 검색 결과 빌라 깡통전세 피해가 2024년에도 계속 늘고 있더라고요 :(.
시세 확인은 필수예요. 국토부 실거래가나 부동산 앱으로 주변 매매가와 전세가를 비교하면 깡통전세 피할 수 있어요. 매매가 80% 이상인 전세는 위험하니 피하세요. 인근 부동산에 문의하거나 앱으로 시세 확인하는 습관 들이면 보증금 지키기 쉬워요. X에서 깡통전세 피해자들 이야기 보니 시세 확인 안 해서 후회 많더라고요 !!
특약사항 필수 체크
| 특약 항목 | 내용 | 효과 |
| 전세대출 | 대출 불가 시 계약 무효 | 계약금 반환 |
| 근저당 제한 | 잔금 전 근저당 금지 | 보증금 우선순위 |
| 보증보험 | 보증보험 미가입 시 무효 | 보증금 보호 |
| 하자 수선 | 입주 전 하자 임대인 부담 | 수선비 절약 |
전세대출 특약은 계약금 지켜줘요. 전세대출이 안 되면 계약 무효로 하고 계약금 전액 반환받는 특약 넣으면 좋아요. 임대인 문제로 대출이 안 되는 경우 많아서 이 특약은 필수예요. X에서 전세대출 실패로 계약금 날린 사례 봤는데, 이 특약 있었으면 괜찮았을 거예요. 계약서에 “임대인은 전세대출 협조, 불가 시 계약 무효” 명시하세요 :).
근저당 제한 특약은 보증금 안전판이에요. 잔금 전 임대인이 근저당 설정 못 하게 하는 특약 넣으면 보증금 우선순위 지킬 수 있어요. 계약 후 근저당 설정으로 피해 본 사례가 2024년에도 많다고 하네요. “잔금일까지 근저당 설정 금지, 위반 시 계약 무효” 넣으면 안전해요. 검색해보니 이 특약 덕에 보증금 지킨 분들 많아요 !!
보증보험 특약도 꼭 챙기세요. 보증보험 가입 안 되면 계약 무효로 하는 특약은 보증금 보호에 필수예요. 잔금 전 HUG 보증보험 가입 가능 여부 확인하고, “보증보험 미가입 시 계약 무효” 명시하세요. 검색 결과 보증보험 덕에 전세 사기 피해 피한 사례 많더라고요 :).
하자 수선 특약은 돈 아껴줘요. 입주 전 하자는 임대인 부담으로 수선하도록 특약 넣으면 좋아요. 곰팡이, 배관 문제 같은 하자 비용 세입자가 내면 억울하죠. “입주 전 하자 수선은 임대인 책임” 명시하면 분쟁 줄어져요. X에서 하자 수선비로 다툰 사례 보니 이 특약 중요하더라고요 !!
마무리 간단요약
- 등기부등본, 계약서 꼼꼼히 체크. 소유자, 근저당, 주소 확인하세요. 계약 당일 등본 필수예요.
- 보증금 보호 챙겨요. 전입신고, 확정일자, 보증보험, 전세권 설정 꼭 해두세요.
- 깡통전세 피하세요. 전세가율 70% 이하, 보증금+대출 집값 80% 이하로.
- 특약 넣어요. 대출, 근저당, 보증보험, 하자 수선 특약 필수예요.
- 시세 확인 필수. 실거래가 조회로 매매가, 전세가 비교하세요
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