전세계약 처음이라 걱정되시죠?
사기 걱정 없이 계약 전 확인부터 사인까지 핵심만 빠르게 알려드릴게요.
바쁘신 분은 가장 아래 간단요약 보러가세요 !
아래 목차를 클릭하시면 해당 위치로 바로 이동합니다
목차
전세 계약 전 확인사항
| 확인 항목 | 세부 내용 | 확인 방법 | 주의사항 |
| 등기부등본 | 소유자, 근저당 | 인터넷 등기소 | 갑구, 을구 확인 |
| 시세 | 매매가, 전세가 | 국토부 실거래가 | 깡통전세 주의 |
| 선순위 보증금 | 기존 세입자 보증금 | 주민센터 열람 | 임대인 동의 필요 |
| 세금 체납 | 국세, 지방세 | 납세증명서 | 임대인 요청 |
| 건축물대장 | 용도, 위반 여부 | 정부24 | 주거용 확인 |
등기부등본은 전세 계약의 첫걸음이에요. 갑구에서 소유자 이름과 주소를 확인하고, 을구에서 근저당이나 압류 여부를 체크하세요. 근저당이 전세보증금보다 많으면 위험할 수 있어요. 인터넷 등기소에서 1,000원 정도면 발급 가능하니 꼭 확인하세요. 검색해보니 최근 전세사기 피해가 늘어서, 잔금 전에도 다시 확인하는 게 좋다네요 :(. 신탁 등기가 있다면 신탁사 동의 없이는 계약 못 하니 주의하세요.
시세 확인은 깡통전세를 막아줘요. 국토부 실거래가 사이트나 호갱노노 앱으로 주변 매매가와 전세가를 비교하세요. 전세가가 매매가의 80% 넘으면 위험 신호예요. 예를 들어, 매매가 5억 원인 집의 전세가가 4억 5천이면 깡통전세 가능성이 높아요. 안심전세 앱으로 위험성 진단도 가능하니 참고하세요 :).
선순위 보증금도 꼼꼼히 확인해야 해요. 다가구 주택은 여러 세입자가 있을 수 있어서, 주민센터에서 확정일자 부여현황을 확인하세요. 임대인 동의 필요하지만, 동의 안 해주면 특약으로 계약 해지 조건 넣는 게 좋아요. 선순위 보증금이 많으면 보증금 반환 어려울 수 있으니 주의하세요.
세금 체납 확인은 필수예요. 임대인이 국세나 지방세를 체납했는지 납세증명서로 확인하세요. 체납 있으면 경매 시 보증금 우선순위 밀려요. 2023년 법 개정으로 임대인은 요청 시 납세증명서 제공 의무가 있으니, 꼭 요구하세요. 홈택스나 위택스로도 확인 가능해요 :).
전세계약서 작성 시 주의사항
| 항목 | 세부 내용 | 확인 방법 | 중요도 |
| 임대인 확인 | 신분증, 인감 | 직접 대면 | 높음 |
| 계약서 내용 | 주소, 보증금 | 표준 계약서 | 높음 |
| 특약사항 | 대출, 원상회복 | 협의 후 기재 | 중요 |
| 계약금 | 10% 지급 | 임대인 계좌 | 필수 |
임대인 확인은 사기 예방의 핵심이에요. 계약서 사인 전 임대인 신분증과 등기부등본 소유자가 같은지 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서 필수예요. 검색해보니 가짜 집주인 사기가 많아서, 직접 만나서 계약하는 게 안전해요. 임대인 계좌로만 이체해야 나중에 문제 없어요 :).
계약서 내용은 꼼꼼히 읽어야 해요. 주택임대차 표준계약서 사용하면 확정일자나 세금 정보 확인 쉬워요. 주소와 보증금 정확히 기재해야 분쟁 없어요. 계약기간, 관리비, 옵션(에어컨 등)도 명확히 적으세요. 모호한 표현은 피해야 나중에 골치 아플 수 있어요.
특약사항은 내 보증금을 지켜줘요. 전세대출 불가 시 계약 무효, 잔금 전 권리관계 유지 같은 특약 넣으세요. 원상회복은 자연 마모 제외라는 문구도 유용해요. 검색 결과, 특약은 법적 효력 없으면 무용지니 주택임대차보호법 확인하세요 :).
계약금 지급도 신중해야 해요. 보통 전세보증금의 10%를 계약금으로 내는데, 임대인 명의 계좌 확인 후 이체하세요. 영수증에 임대인, 중개사 직인 꼭 받아두세요. 계약금 이체 기록은 나중에 증거로 유용해요 !!
전세계약 사인 전 준비물
| 준비물 | 세부 내용 | 준비 방법 | 주의사항 |
| 신분증 | 주민등록증 | 본인 준비 | 유효성 확인 |
| 인감도장 | 계약용 도장 | 인감증명서 | 사인 대체 가능 |
| 계약금 | 보증금 10% | 은행 이체 | 이체 한도 |
| 서류 | 등기부등본 등 | 중개사 제공 | 최신본 확인 |
신분증은 계약의 기본이에요. 주민등록증이나 운전면허증 준비하시고, 유효 기간 지난 건 안 되니 미리 확인하세요. 임대인 신분증도 대조해야 사기 위험 줄어요. 검색해보니 신분증 위조 사례도 있어서, 꼼꼼히 확인하는 게 중요해요. 사진과 이름 일치 확인하세요 :).
인감도장은 계약의 신뢰를 더해요. 인감증명서와 함께 준비하면 좋아요, 근데 사인으로도 계약 가능해요. 도장과 사인 혼용 금지해야 나중에 서류 문제 안 생겨요. 인감은 주민센터 발급하면 되고, 검색해보니 인감도장 잃어버리면 즉시 신고해야 해요 :).
계약금은 큰돈이라 신중히 준비하세요. 보증금 10%, 예를 들어 2억 전세면 2천만 원이에요. 은행 이체 한도 미리 확인해야 당일 곤란하지 않아요. 검색 결과, 휴일엔 한도 낮아질 수 있으니 평일 계약 추천드려요. 계약금 영수증 필수 !!
서류는 최신본으로 준비해야 해요. 등기부등본, 건축물대장은 계약 당일 다시 발급받아 확인하세요. 중개사가 준비해도 직접 확인하는 게 안전해요. 주소 불일치나 위반 건축물은 대출 불가할 수 있어요. 정부24로 간편 발급 가능해요 :).
전세계약 사인 후 해야 할 일
| 항목 | 세부 내용 | 실행 방법 | 기한 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 | 주민센터 | 계약 당일 |
| 전입신고 | 대항력 발생 | 정부24 | 14일 이내 |
| 임대차 신고 | 법적 의무 | 주민센터 | 30일 이내 |
| 보증보험 | 보증금 보호 | HUG, SGI | 빠르게 가입 |
확정일자는 보증금 보호의 첫걸음이에요. 계약서에 주민센터에서 확정일자 받으면 우선변제권 생겨요. 계약 당일 바로 신청하면 좋아요. 검색해보니 확정일자 없으면 경매 시 보증금 못 돌려받을 수 있어요. 무료로 받을 수 있어요 :).
전입신고는 대항력을 줘요. 이사 후 14일 내 정부24나 주민센터에서 신고하세요. 익일 0시부터 효력 생겨서 경매나 매매 시 보호받아요. 검색 결과, 전입신고 안 하면 대항력 없어서 위험해요. 온라인 신고 편리해요 :).
임대차 신고는 법적 의무예요. 보증금 6천만 원 초과 시 30일 내 신고해야 해요. 미신고 시 과태료 100만 원 부과될 수 있어요. 확정일자도 같이 부여돼 편리해요. 주민센터 방문하면 빠르게 처리돼요 !!
보증보험은 든든한 안전망이에요. HUG나 SGI에서 전세보증금 반환보증 가입하세요. 수도권 최대 7억 원 보장돼요. 검색해보니 2024년 사고액 3천억 원 넘어서, 가입 필수예요. 은행 지점 문의하세요 :).
전세계약 사기 예방법
| 사기 유형 | 특징 | 예방법 | 위험 신호 |
| 깡통전세 | 전세가 > 매매가 | 시세 비교 | 고가 전세 |
| 이중계약 | 다수 세입자 계약 | 임대인 확인 | 가짜 집주인 |
| 신탁 사기 | 신탁사 소유 | 신탁원부 | 신탁 등기 |
| 중개사 사기 | 허위 매물 | 등록 확인 | 급한 계약 |
깡통전세는 가장 흔한 사기예요. 전세가가 매매가보다 높거나 근저당이 많으면 위험해요. 시세 80% 초과 전세가는 피하세요. 검색해보니 2023년 빌라왕 사기로 피해 1.7만 명 넘었어요. 국토부 실거래가 확인 필수예요 :(.
이중계약은 세입자 여러 명 속여요. 같은 집에 여러 세입자와 계약해 보증금 가로채요. 임대인 신분증 대조하고, 계약서 사인 전 집 비어 있는지 확인하세요. 중개사와 공모 가능하니 주의하세요 :).
신탁 사기는 신탁사 소유 주택 악용해요. 등기부에 신탁 등기 있으면 신탁원부 확인하세요. 신탁사 동의 없으면 계약 무효예요. 검색 결과, 신탁 사기 피해 2023년 30억 원 넘었어요. 등기소 방문 필수 !!
중개사 사기는 허위 매물로 시작돼요. 중개사 등록 여부는 한국공인중개사협회 사이트에서 확인하세요. 급하게 계약 유도하면 의심하세요. 검색해보니 허위 매물로 보증금 가로채는 경우 많아요. 정상 영업 확인하세요 :).
마무리 간단요약
- 등기부등본, 시세 확인 안 하면 위험. 근저당 많거나 전세가 높으면 깡통전세 조심하세요.
- 계약서 사인 전 임대인 확인. 신분증, 계좌 확인하고 특약 꼼꼼히 넣어요.
- 준비물 챙기세요. 신분증, 인감, 계약금 빠뜨리면 당일 골치 아파요.
- 사인 후 확정일자, 전입신고. 보증보험 가입하면 보증금 더 안전해요.
- 사기 조심하세요. 깡통전세, 이중계약, 신탁 사기 막으려면 서류 꼼꼼히 확인해야 해요.
[](https://m.kbcapital.co.kr/aboutus/cmpgdnc/finLifeDtl.kbc?blbdSeqno=107148)[](https://m.kbcapital.co.kr/aboutus/cmpgdnc/finLifeDtl.kbc?blbdSeqno=107148)
댓글