부동산 등기, 직접 하면 돈 아낄 수 있죠.
필요한 서류부터 순서까지 간단히 정리했어요.
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목차
셀프등기 필요서류 준비
| 서류명 | 발급처 | 비고 |
| 매매계약서 | 매수인 준비 | 원본 필수 |
| 등기권리증 | 매도인 제공 | - |
| 매도인 인감증명서 | 매도인 제공 | 매도용 |
| 매도인 주민등록초본 | 매도인 제공 | 주소 이력 포함 |
| 위임장 | 매도인 제공 | 인감 날인 |
| 부동산거래신고필증 | 공인중개사 | 원본 |
| 주민등록등본 | 매수인 준비 | 2부 권장 |
| 토지대장 | 구청/정부24 | 대지권 포함 |
| 건축물대장 | 구청/정부24 | 전유부 포함 |
| 취득세 영수필 확인서 | 구청/은행 | 납부 후 발급 |
셀프등기하려면 서류 준비가 기본이에요. 먼저 매수인은 매매계약서 원본과 주민등록등본 2부를 챙겨야 해요, 공동명의면 명의자별로 준비하고요. 매도인한테는 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주소 이력 포함된 주민등록초본, 그리고 인감 날인된 위임장을 받아야죠. 부동산거래신고필증은 공인중개사가 주는 원본이 필요하고, 구청이나 정부24에서 토지대장과 건축물대장은 각각 대지권, 전유부 포함된 걸로 발급받아요. 취득세 납부 후 영수필 확인서도 필수인데, 이건 은행이나 구청에서 받으면 됩니다. 서류 하나라도 빠지면 등기소에서 튕겨나오니까 꼼꼼히 체크해야 해요 :).
매도인 서류가 제일 까다로울 수 있어요. 매도인이 등기권리증을 분실했다면 등기소에서 확인서면을 발급받아야 하고, 위임장은 인터넷등기소에서 양식 다운받아 작성하면 편리해요. 인감증명서와 초본은 3개월 이내 발급분이어야 유효하니까 잔금 날짜 맞춰서 준비해 달라고 미리 부탁하는 게 좋아요. 특히 위임장은 매도인 인감도장이 없으면 무용지물이라 꼭 확인해야 합니다, 놓치면 시간만 날릴 수 있어요 ;;.
구청에서 받는 서류도 놓치지 말아요. 토지대장은 아파트면 대지권등록부 포함된 걸로, 건축물대장은 전유부까지 포함된 걸로 발급받아야 등기소에서 문제없어요. 정부24에서 온라인으로 뽑으면 수수료 무료라 편리하고, 발급 후 바로 출력해서 보관하는 게 안전해요. 혹시 주소가 바뀌었다면 매수인 등본도 원초본으로 준비하는 게 낫죠, 나중에 번거로움 줄일 수 있어요.
취득세 영수필 확인서는 필수 중 필수예요. 구청에서 취득세 신고 후 납부하면 발급되는데, 인터넷 납부(ETAX)도 가능해서 은행 갈 시간 없으면 이걸로 처리하면 빨라요. 영수필 확인서는 등기 신청 시 제출해야 하니까 잃어버리지 않게 파일에 넣어두세요. 서류 준비만 잘하면 반은 끝난 거나 다름없어요, 꼼꼼함이 생명입니다 !!
셀프등기 순서와 방법
| 단계 | 작업 | 장소 |
| 1 | 서류 준비 | 매도인/매수인 |
| 2 | 취득세 신고 | 구청 |
| 3 | 취득세 납부 | 은행/ETAX |
| 4 | 채권 및 수입인지 매입 | 은행 |
| 5 | 등기 신청 | 등기소/인터넷 |
셀프등기는 순서대로 차근차근 해야죠. 먼저 매도인과 매수인이 서류를 나눠서 준비해요, 위에 정리된 걸 참고해서 빠뜨리지 말고 챙기세요. 그다음 구청에 가서 취득세 신고를 하고 고지서를 받아요, 필요한 건 매매계약서 사본, 신고필증, 토지-건축물대장이에요. 취득세는 은행에서 납부하거나 ETAX로 온라인 처리도 가능하고, 납부 후 영수필 확인서를 꼭 챙겨야 등기소에서 인정해줘요. 다음으로 은행에서 국민주택채권과 수입인지를 매입하는데, 채권은 시가표준액 따라 금액이 달라지니까 미리 계산해보고요. 마지막으로 등기소에 가서 소유권이전등기 신청서를 작성하고 서류 제출하거나, 인터넷등기소로 편하게 올리면 끝이에요 :).
취득세 납부는 시간 절약 팁이 있어요. ETAX로 인터넷 납부하면 은행 갈 필요 없어서 빠르고, 납부 후 바로 영수필 확인서 출력 가능하니까 급할 때 유용해요. 구청에서 신고할 때 직원한테 물어보면 친절히 알려주니까 당황하지 말고요. 신고 후 납부까지 잔금일 기준 60일 안에 해야 과태료 안 물어요, 미리미리 처리하는 게 좋아요 ;;.
채권 매입은 계산이 중요해요. 국민주택채권은 부동산 가격에 따라 매입액이 정해지고, 은행에서 바로 매도할 수 있어요, 매입필증 발행번호는 등기 신청서에 기재해야 하니까 잃어버리지 말아요. 수입인지는 거래금액 1억 초과 시 필요하고, 1억 이하면 면제라 확인 필요해요, 은행 직원한테 물어보면 금방 해결됩니다.
등기 신청은 꼼꼼함이 생명이에요. 등기소 방문하면 신청서 작성하는데, 샘플 보면서 하면 어렵지 않고, 서류 누락 없게 다시 체크하세요. 인터넷등기소(e-form) 쓰면 집에서도 가능해서 편리하고, 접수 후 며칠 지나면 등기필증 받을 수 있어요, 결과는 문자로 오니까 기다리면 됩니다 !!
셀프등기 비용 알아보기
| 항목 | 비용 | 설명 |
| 취득세 | 매매가 1-3% | 6억 이하 1% |
| 지방교육세 | 취득세의 10% | - |
| 농어촌특별세 | 취득세의 20% | 85㎡ 초과 시 |
| 국민주택채권 | 시가표준액 기준 | 할인 매도 가능 |
| 수입인지 | 7만-35만 원 | 1억 초과 시 |
| 등기수수료 | 15,000원 | 필지당 |
셀프등기 비용은 생각보다 많아요. 취득세는 매매가 6억 이하 1%, 9억 이하 2%, 그 이상 3%로 계산되고, 여기에 지방교육세 10%, 85㎡ 초과면 농어촌특별세 20%가 붙어요. 예를 들어 5억짜리 아파트면 취득세 500만 원, 교육세 50만 원 합쳐서 550만 원 정도 나와요. 국민주택채권은 시가표준액에 따라 달라지는데, 보통 수십만 원 수준이고 바로 할인 매도하면 부담 줄어요. 수입인지는 거래금액 1억 초과 시 7만 원에서 최대 35만 원까지, 등기수수료는 필지당 15,000원이라 부담 적죠 :).
취득세가 제일 큰 비중이에요. 9억짜리 집이면 취득세 1,800만 원, 교육세 180만 원, 특별세 360만 원 해서 총 2,340만 원 정도 나오니까 미리 계산해두는 게 좋아요. 인터넷 납부하면 편리하고, 신용카드 무이자 할부 행사도 있으니 확인해보세요. 법무사 맡기면 50만-100만 원 추가되니까 셀프가 확실히 절약돼요, 근데 계산 틀리면 낭패라 주의해야 해요 ;;.
채권 매입 비용도 만만치 않아요. 국민주택채권은 아파트 공시지가 따라 정해지고, 예를 들어 3억 공시지가면 약 90만 원 정도 매입해야 해요, 즉시 매도 시 할인료 8% 내외 부담돼요. 은행에서 매입 후 바로 매도하면 실질 부담은 7만-10만 원 수준이라 괜찮아요. 정확한 금액은 주택기금포털에서 조회 가능하니까 꼭 확인하세요.
수입인지와 수수료는 부담 적은 편이에요. 거래금액 5억이면 수입인지 15만 원, 등기수수료 15,000원이라 합쳐도 20만 원 안팎이에요, 1억 이하면 수입인지 면제라 더 저렴해요. 은행에서 현금으로만 납부 가능해서 잔돈 챙겨가야 하고, 인터넷등기소 쓰면 수수료 조금 더 절약할 수 있어요, 이런 소소한 비용도 아낄 수 있죠 !!
아파트 셀프등기 특징
| 구분 | 특징 | 주의사항 |
| 분양 아파트 | 건설사 위임장 | 법인 정보 확인 |
| 기존 아파트 | 매도인 서류 | 등기권리증 필수 |
| 공동명의 | 등본 각자 준비 | 지분 명시 |
| 대지권 | 토지대장 포함 | 별도 등기 불가 |
분양 아파트는 건설사 서류가 핵심이에요. 매도인이 건설사라 위임장은 법인 상호명, 소재지, 법인등록번호, 대표이사 이름이 들어가야 해요, 이건 입주지원센터에서 확인 가능하고요. 분양계약서 작성 날짜를 등기 신청서에 적고, 취득세는 잔금일 기준으로 납부하면 돼요. 건설사 서류는 보통 잘 챙겨주니까 잔금 때 꼼꼼히 확인하세요, 놓치면 골치 아파요 :(.
기존 아파트는 매도인 협조가 중요해요. 매도인이 개인이라 등기권리증, 인감증명서, 초본, 위임장을 직접 받아야 하고, 등기권리증 없으면 확인서면 발급 받아야 해요. 잔금 치를 때 미리 서류 점검하는 게 좋아요, 중개사가 도와주면 더 수월하고요. 등기소에서 까다롭게 체크하니까 빈틈없게 준비해야죠 ;;.
공동명의면 서류가 더 늘어요. 각 명의자별 주민등록등본 준비하고, 등기 신청서에 지분 비율 명시해야 해요, 지분은 매매계약서에 따라 결정되니까 계약서 잘 보고 작성하세요. 취득세도 지분별로 계산되니 구청에서 확인하는 게 안전하고, 서류 하나라도 틀리면 반려될 수 있어요, 주의 깊게 챙겨야 해요.
대지권 등기는 따로 안 해도 돼요. 아파트면 토지대장에 대지권 포함돼 있어서 별도 등기 필요 없어요, 토지대장 발급 시 대지권 포함 확인하면 끝이에요. 정부24에서 뽑을 때 대지권등록부 선택하면 되고, 이거 모르고 따로 신청하면 시간 낭비라 미리 알아두세요, 편리함이 최고죠 !!
셀프등기 꿀팁과 주의점
| 항목 | 꿀팁 | 주의점 |
| 인터넷등기 | e-form 사용 | 서류 스캔 필요 |
| 위임장 작성 | 양식 다운로드 | 인감 필수 |
| 채권 매입 | 즉시 매도 | 발행번호 기록 |
| 등기소 방문 | 샘플 참고 | 시간 확인 |
인터넷등기는 시간 절약의 지름길이에요. 인터넷등기소에서 e-form 쓰면 집에서 신청 끝내고, 서류는 PDF로 스캔해서 업로드하면 돼요. 사용자 등록 후 진행하면 수수료도 살짝 저렴하고, 등기소 갈 필요 없어서 바빠도 괜찮아요. 다만 스캔 화질 나쁘면 반려될 수 있으니 선명하게 준비하세요, 편리함이 최고죠 :).
위임장 작성 쉽게 할 수 있어요. 인터넷등기소 자료센터에서 위임장 양식 다운받아서 쓰면 되고, 매도인 인적사항 정확히 적고 인감도장 날인 잊지 말아요. 샘플 보면서 채우면 실수 줄이고, 매도인한테 미리 보내 확인받으면 더 좋아요, 이거 없으면 진행 안 되니까 조심해야 해요 ;;.
채권 매입은 효율적으로 하세요. 은행에서 국민주택채권 매입 후 바로 매도하면 실질 비용 줄어들고, 발행번호는 신청서에 꼭 기록해야 해요. 할인율은 매일 달라지니까 주택기금포털에서 확인하고, 현금만 가능하니 미리 준비하세요, 계산 잘하면 돈 아낄 수 있어요 !!
등기소 방문은 준비가 관건이에요. 등기소에 신청서 샘플 있으니 보고 쓰면 편하고, 모르면 직원한테 물어보세요, 친절히 알려줘요. 근무시간은 9시-18시인데 점심시간 12시-13시는 피하고, 서류 빠뜨리면 다시 와야 하니까 꼼꼼히 챙겨가세요, 시간 낭비 없게요.
마무리 간단요약
- 서류 챙기기 힘들어도 꼼꼼히. 매도인 서류, 등본, 대장 다 준비해야 해요, 하나라도 빠지면 안 돼요.
- 순서대로 하면 어렵지 않아요. 서류-취득세-채권-등기, 차근차근 가세요.
- 비용은 취득세가 제일 커요. 나머진 계산 잘하면 부담 적어요, 아끼려면 셀프 필수죠.
- 아파트 등기는 상황별로 달라요. 분양, 기존, 공동명의 각자 주의점 챙겨요.
- 꿀팁 쓰면 시간 돈 다 아껴요. 인터넷 쓰고 샘플 보면 쉬워요, 잘 해보세요.
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