상가 주택 임대차 보호법과 3법 5년 10년 차이 깔끔 정리

상가나 주택 임대차로 고민 중이신가요?
임대차 보호법의 핵심만 빠르게 정리해서 알려드릴게요.

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상가 임대차 보호법 요약

항목	내용	세부 사항	적용 조건
대항력	제3자에 권리 주장	건물 인도, 사업자등록	다음 날 0시
우선변제권	보증금 우선 회수	확정일자 필요	경매/공매 시
계약갱신	최대 10년 보장	6개월-1개월 전 요구	정당 사유 없음
차임 증감	최대 5% 제한	경제 사정 변동 시	1년 내 재청구 금지
소액임차인	최우선 변제	5,500만원 이하	과밀억제권역

상가 임대차 보호법은 영세 상인을 지키기 위해 만들어졌어요. 사업자등록이 가능한 상가건물에 적용되는데, 보증금 6억9천만원 이하인 경우에만 주요 보호를 받아요. 건물 인도 후 사업자등록을 하면 다음 날부터 대항력이 생겨 새 소유자에게도 권리를 주장할 수 있죠. 서울 외 과밀억제권역 기준으로 보증금이 적을수록 보호가 강화돼요. :)

보증금 보호도 빼놓을 수 없어요. 확정일자를 받으면 경매 시 우선변제권으로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있어요. 특히 소액임차인(5,500만원 이하)은 최우선으로 보호받아서 안심할 수 있죠. 검색해보니 이 조건을 충족하는 소규모 가게들이 많다고 하네요.

계약 기간도 확실히 보장해요. 계약갱신 요구로 최대 10년까지 안정적으로 장사할 수 있고, 임대인이 거절하려면 정당한 사유가 필요해요. 차임 5% 초과 증액도 안 되니까 갑작스러운 부담도 줄어들죠. 이건 강행규정이라 임차인에게 불리한 약정은 무효예요!

적용 범위도 꼼꼼히 챙겨야 해요. 보증금이 기준을 넘으면 민법이 적용돼 보호가 약해질 수 있어요. 환산보증금 계산(월세×100+보증금)으로 적용 여부를 확인해야 해요. 사업자등록 필수라는 점도 잊지 마세요. 검색해보니 이걸 모르고 계약했다가 낭패 본 사례가 많아요.

주택 임대차 보호법 요약

항목	내용	세부 사항	적용 조건
대항력	제3자에 권리 주장	주택 인도, 주민등록	다음 날 0시
우선변제권	보증금 우선 회수	확정일자 필요	경매/공매 시
계약갱신	2년 보장	1회 갱신 가능	임대인 거주 제외
차임 증액	최대 5% 제한	계약 시 합의	1년 내 재청구 금지

주택 임대차 보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 존재해요. 주택에 주민등록을 하고 인도받으면 대항력이 생겨 새 집주인에게도 권리를 주장할 수 있어요. 확정일자를 받으면 경매 시 보증금을 우선 돌려받을 수 있죠. 이 법은 법인에는 적용 안 되니까 개인 세입자만 챙기세요.

계약 기간도 든든하게 지켜줘요. 최소 2년 보장에 한 번 갱신 요구로 최대 4년까지 살 수 있어요. 임대인이 직접 거주하려면 갱신 거절할 수 있지만, 제3자에게 재임대하면 손해배상 청구 가능해요. 검색해보니 이 조항 덕에 안심하고 사는 분들 많아요.

월세 부담도 덜어줘요. 차임 증액은 최대 5%로 제한되고, 1년 내 재청구는 불가능해요. 전월세신고제로 2021년 6월부터 자동 확정일자도 받을 수 있어서 주민센터 갈 필요 없어요. 이거 진짜 편리하다고 하네요!

적용 대상은 주거용 건물이에요. 상가나 오피스텔은 적용 안 되니까 계약 전 확인 필수예요. 주거용 건물인지, 주민등록 가능한지 꼭 체크하세요. 검색 결과, 이걸 모르고 계약 잘못했다가 보호 못 받은 사례 꽤 있더라고요.

임대차 3법 핵심 내용

법률	주요 내용	적용 시기	특징
계약갱신청구권	2년 갱신 보장	2020.7.31	1회 가능
전월세상한제	차임 5% 제한	2020.7.31	기존 계약 소급
전월세신고제	계약 신고 의무	2021.6.1	자동 확정일자

임대차 3법은 주택 세입자 보호를 강화했어요. 2020년 7월 도입된 계약갱신청구권으로 2년 더 살 수 있고, 전월세상한제로 차임 인상이 5%로 제한돼요. 기존 계약에도 적용돼서 세입자 부담이 줄었죠. 검색해보니 전세난 논란도 있었지만 보호 강화엔 효과적이에요.

전월세신고제도 큰 변화예요. 2021년 6월부터 계약 신고가 의무화됐고, 자동 확정일자로 편리해졌어요. 저보증금 월세 계약도 실거래가 파악이 쉬워졌다고 하네요. 이 제도로 투명성이 높아져 세입자 보호가 강화됐어요. :)

논란도 있었지만 효과도 커요. 검색 결과, 전세난 때문에 재개정 요구가 48.3%로 높았지만, 주거 안정 측면에선 긍정적이에요. 전세물량 부족 문제는 재개발 활성화로 풀어야 한다는 의견이 많아요. 세입자 입장에선 든든한 법이에요.

적용 대상은 주택에 한정돼요. 상가나 비주거용 건물은 적용 안 되니까 계약 전 확인하세요. 임대차 3법은 주택 세입자 중심이라 상가 임차인은 다른 법을 참고해야 해요. 검색해보니 이걸 혼동해서 계약한 사례 꽤 있더라고요.

임대차 보호법 5년과 10년의 차이

구분	상가 임대차	주택 임대차	비고
보장 기간	최대 10년	최대 4년	갱신 횟수
대항력 조건	사업자등록	주민등록	인도 필수
보증금 기준	6억9천만원 이하	제한 없음	상가 한정

상가 임대차는 10년까지 보장돼요. 계약갱신으로 최대 10년 장사할 수 있고, 사업자등록이 필수예요. 보증금이 6억9천만원을 넘으면 보호가 제한돼서 계약 전 확인해야 해요. 검색해보니 상가 세입자는 이 점 때문에 꼼꼼히 계산한다고 하네요.

주택 임대차는 4년이 최대예요. 2년+2년 갱신으로 4년까지 가능하고, 주민등록으로 대항력을 얻어요. 보증금 제한은 없어서 고액 전세도 보호받을 수 있죠. 이 점이 상가와 큰 차이예요. :)

상가와 주택의 보호 차이를 아는 게 중요해요. 상가는 장기 보호에 초점이 맞춰져 있고, 주택은 단기 안정에 중점을 뒀어요. 검색 결과, 상가 세입자는 보증금 기준 때문에 민법 적용되는 경우가 많다고 하네요.

계약 전 법률 확인은 필수예요. 상가는 보증금 계산, 주택은 주민등록 여부가 중요해요. 두 법 모두 세입자 보호가 목표지만 적용 조건이 달라요. 검색해보니 이걸 모르고 계약했다가 손해 본 사례 많아요.

임대차 보호법 적용 주의사항

항목	주의사항	문제 사례	해결 방법
보증금 초과	상가 기준 초과 시	민법 적용	환산보증금 계산
대항력 미확보	등록/주민등록 누락	권리 주장 불가	즉시 등록
확정일자	미취득 시 위험	보증금 손실	계약 후 즉시
계약서	불리한 약정 무효	임대인 일방 약정	법률 검토

보증금 기준을 넘으면 보호가 약해져요. 상가 임대차는 6억9천만원 초과 시 민법 적용돼요. 환산보증금(월세×100+보증금) 계산으로 확인하세요. 검색해보니 고급 상가는 이 기준 때문에 보호 못 받는 경우 많아요. 계약 전 계산 필수예요.

대항력 확보는 기본이에요. 상가는 사업자등록, 주택은 주민등록 없으면 권리 주장 못 해요. 검색 결과, 등록 안 했다가 새 집주인에게 쫓겨난 사례 흔해요. 계약 후 바로 등록하세요. :)

확정일자는 보증금 지키는 열쇠예요. 확정일자 없으면 경매 시 보증금 잃을 수 있어요. 주택은 전월세신고제로 자동 처리되지만, 상가는 세무서 방문해야 해요. 검색해보니 이거 몰라서 손해 본 세입자 많아요.

계약서 꼼꼼히 보세요. 임차인에게 불리한 약정은 강행규정으로 무효예요. 차임 3기 연체 시 계약 해지될 수 있으니 연체도 주의하세요. 검색 결과, 법률 검토 없이 계약했다가 낭패 본 사례 많아요.

마무리 간단요약

상가 임대차 보호법 챙겨요. 보증금 6억9천만 이하, 10년 보장. 사업자등록 필수예요.
주택 임대차는 4년이에요. 2+2년, 주민등록 해야 보호받아요. 전월세신고제 편리해요.
임대차 3법 알아둬요. 갱신권, 5% 상한, 신고제. 주택 세입자 든든해요.
5년 vs 10년 헷갈리지 마요. 상가는 장기, 주택은 단기 보호예요.
계약 전 꼼꼼히 체크해요. 대항력, 확정일자, 계약서. 법률 검토 필수예요.

[](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?csmSeq=627&ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=2)[](https://namu.wiki/w/%25EC%2583%2581%25EA%25B0%2580%25EA%25B1%25B4%25EB%25AC%25BC%2520%25EC%259E%2584%25EB%258C%2580%25EC%25B0%25A8%25EB%25B3%25B4%25ED%2598%25B8%25EB%25B2%2595)[](https://smatch.kr/insight/posts/commercial-building-lease-protection-act)