부동산 계약 전 등기부등본 확인은 필수죠!
표제부부터 갑구, 을구까지 핵심만 빠르게 알려드릴게요.
바쁘신 분은 가장 아래 간단요약 보러가세요 !
아래 목차를 클릭하시면 해당 위치로 바로 이동합니다
목차
등기부등본 기본 구조와 표제부 확인
| 구성 | 내용 | 확인 포인트 | 비고 |
| 표제부 | 부동산 정보 | 주소, 면적, 용도 | 계약서 일치 |
| 갑구 | 소유권 | 소유자, 압류 | 임대인 확인 |
| 을구 | 기타 권리 | 근저당, 전세권 | 빨간줄 확인 |
| 말소사항 | 과거 기록 | 이력 점검 | 포함 발급 |
등기부등본은 부동산의 모든 권리와 현황을 담은 공적 장부예요. 표제부는 부동산의 기본 정보, 즉 주소, 건물명, 면적, 용도를 보여줘요. 계약서에 적힌 주소와 정확히 일치하는지 확인하는 게 첫걸음이죠. 특히 아파트라면 전유부분 면적이 계약 면적과 같은지, 근린생활시설 용도가 아닌 주거용인지 체크해야 해요. 잘못된 주소면 법적 보호를 못 받을 수 있어요 :(. 검색해보면 표제부 오류로 계약이 무효된 사례도 많더라고요.
표제부에서 대지권도 꼭 확인해야 해요. 아파트나 집합건물은 대지권, 즉 토지에 대한 권리가 중요하죠. 대지권 비율이 명확히 적혀 있어야 하며, 별도 등기가 있다면 토지 등기부등본을 추가로 봐야 해요. 대지권이 없으면 부동산 가치가 떨어질 수 있어요. 인터넷 등기소에서 700원만 내면 열람 가능하니 꼭 확인하세요!
말소사항 포함 발급이 필수예요. 말소된 기록은 빨간줄로 표시되는데, 과거 권리 변동을 알 수 있어요. 말소사항을 보면 이전 경매나 압류 이력이 있는지 파악할 수 있죠. 공동담보 목록도 함께 체크하면 다른 부동산과 묶인 담보가 있는지 알 수 있어요. 이걸 놓치면 위험한 매물에 걸릴 수 있어요 :).
표제부 확인은 초보도 쉽게 할 수 있어요. 계약 전 인터넷 등기소에서 소재지번 입력하고, 표제부 정보가 계약서와 맞는지 보면 돼요. 지목, 구조, 층수까지 꼼꼼히 확인하면 실수 줄일 수 있죠. 검색해보니 표제부만 잘 봐도 사기 80%는 걸러진다고 하더라고요 !!
갑구에서 소유권 확인하기
| 항목 | 내용 | 확인 포인트 | 위험 요소 |
| 소유자 | 현재 소유자 | 임대인 일치 | 불일치 |
| 가압류 | 채권 보전 | 기록 여부 | 경매 위험 |
| 가등기 | 소유권 이전 | 소유자 변경 | 분쟁 가능 |
| 압류 | 강제 집행 | 기록 여부 | 보증금 위험 |
갑구는 부동산의 소유권을 보여주는 핵심 영역이에요. 가장 아래 적힌 소유자가 현재 주인인데, 임대인 신분증과 이름, 주민번호가 일치하는지 확인해야 해요. 전세나 월세 계약 시 소유자가 아닌 사람과 계약하면 보증금 반환 문제가 생길 수 있죠. 검색해보니 이런 사례 많아서 신분증 대조 필수예요 :).
가압류나 압류는 위험 신호예요. 갑구에 가압류, 압류, 경매 기록이 있으면 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 높아요. 최근 기록이 있다면 계약은 피하는 게 안전하죠. 빨간줄로 말소된 건 이미 해결된 거라 걱정 덜어도 되지만, 이력이 많으면 조심해야 해요.
가등기는 소유권 분쟁의 씨앗이에요. 가등기는 소유권이 바뀔 수 있다는 뜻으로, 소유자 변경 위험이 있죠. 갑구 순위번호를 보면 권리 우선순위를 알 수 있는데, 최신 기록일수록 위험도가 높아요. 검색해보면 가등기 때문에 계약 무효된 경우도 많더라고요 :).
갑구 확인은 꼼꼼히 해야 해요. 소유자 이름, 주민번호, 주소가 계약자와 똑같은지, 가압류나 가등기 같은 위험 요소는 없는지 확인하세요. 인터넷 등기소에서 1,000원으로 발급받아 볼 수 있으니 계약 전 꼭 체크하세요 !!
을구와 근저당권 체크 포인트
| 항목 | 내용 | 확인 포인트 | 위험 요소 |
| 근저당권 | 담보 대출 | 채권최고액 | 경매 위험 |
| 전세권 | 전세 계약 | 선순위 여부 | 보증금 반환 |
| 공동담보 | 다른 부동산 | 목록 확인 | 복합 담보 |
| 빨간줄 | 말소 기록 | 과거 권리 | 이력 점검 |
을구는 소유권 외의 권리를 보여주는 곳이에요. 근저당권은 집주인이 부동산을 담보로 빌린 돈을 뜻하죠. 채권최고액은 대출액의 약 120-130%로, 예를 들어 1억이면 실제 대출은 7,700만 원 정도예요. 보증금과 합산이 집 시세의 70% 이하여야 안전해요. 검색해보니 근저당 때문에 보증금 못 받은 사례 많더라고요 :(.
전세권은 다른 세입자의 흔적이에요. 을구에 전세권이 있으면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기한 경우가 많아요. 선순위 전세권은 내 보증금보다 우선 변제되니 위험하죠. 계약 전 특약으로 전세권 말소를 명시해야 안전해요. 이런 경우 계약 피하는 게 좋아요.
공동담보는 다른 부동산과 엮인 담보예요. 을구에 공동담보 목록이 있으면 다른 부동산과 함께 담보로 잡힌 거예요. 공동담보목록을 따로 확인해 총 담보 규모를 파악해야 해요. 검색해보면 공동담보 놓쳐서 손해 본 사례 꽤 있더라고요 :).
빨간줄은 말소된 권리를 뜻해요. 을구에서 빨간줄은 이미 해결된 근저당이나 전세권을 보여줘요. 현재 유효한 권리만 신경 쓰면 되지만, 과거 이력이 많으면 부동산의 안정성을 의심해봐야 해요. 꼼꼼히 확인하면 안전한 계약 가능해요 !!
전세 및 월세 계약 시 주의점
| 계약 유형 | 확인 항목 | 위험 요소 | 대처법 |
| 전세 | 근저당, 전세권 | 보증금 손실 | 특약 명시 |
| 월세 | 소유자, 압류 | 계약 무효 | 신분증 대조 |
| 공동담보 | 담보 규모 | 복합 위험 | 목록 확인 |
| 확정일자 | 보증금 우선 | 순위 밀림 | 즉시 신청 |
전세 계약은 근저당 확인이 생명이에요. 을구에서 근저당 채권최고액과 보증금을 합쳐 집 시세의 70% 이하면 안전하다고 봐요. 전세권 설정이 있다면 이전 세입자의 보증금 문제가 남아 있을 수 있으니 특약으로 말소 조건을 넣어야 해요. 검색해보면 전세 사기 피해 사례 많더라고요 :(.
월세 계약도 소유자 확인 필수예요. 갑구에서 소유자가 임대인과 같은지, 압류나 가압류 기록은 없는지 확인하세요. 신분증 대조로 소유자 일치를 꼭 체크해야 해요. 월세 보증금도 경매 시 손실 위험이 있으니 주의해야 해요.
공동담보는 위험도를 높여요. 공동담보가 있으면 다른 부동산과 엮여 담보 규모가 커질 수 있어요. 공동담보목록을 인터넷 등기소에서 확인해 총액을 파악하세요. 담보가 많으면 경매 시 보증금 반환 어려워요 :).
확정일자는 보증금 보호의 첫걸음이에요. 계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금 우선 변제권을 얻어요. 인터넷 등기소에서 확인한 권리 순위보다 앞서야 안전하죠. 검색해보니 확정일자 놓쳐서 손해 본 경우 많더라고요 !!
토지 및 건물 등기부등본 확인법
| 유형 | 특징 | 확인 항목 | 주의점 |
| 토지 | 지번, 지목 | 용도, 면적 | 별도 등기 |
| 건물 | 구조, 용도 | 소유자, 담보 | 대지권 |
| 아파트 | 전유부분 | 대지권 비율 | 전세권 |
| 공동담보 | 복합 담보 | 담보 목록 | 총액 확인 |
토지 등기부등본은 지번과 지목이 핵심이에요. 표제부에서 지번, 지목, 면적을 확인해 토지의 용도가 계약 목적에 맞는지 봐야 해요. 별도 등기가 있으면 토지에 다른 권리가 설정된 거라 추가 확인 필요하죠. 검색해보면 지목 오류로 계약 취소된 사례 많아요 :(.
건물 등기부등본은 구조와 용도를 체크하세요. 건물의 구조, 층수, 용도가 표제부에 나오는데, 주거용인지 상업용인지 확인해야 해요. 대지권 여부도 중요하죠. 갑구와 을구에서 소유자와 담보 상황도 꼭 봐야 해요.
아파트는 대지권 비율이 중요해요. 아파트 등기부등본은 전유부분 면적과 대지권 비율을 표제부에서 확인하세요. 을구에서 전세권이나 근저당이 있는지도 체크해야 해요. 대지권 비율 낮으면 가치 하락 위험이 있어요 :).
공동담보는 꼼꼼히 확인해야 해요. 공동담보가 있으면 다른 부동산과 담보가 묶여 있어요. 공동담보목록을 통해 총 담보액을 파악하고, 경매 시 보증금 손실 가능성을 계산하세요. 인터넷 등기소에서 쉽게 확인 가능해요 !!
마무리 간단요약
- 표제부 확인하세요. 주소, 면적, 용도가 계약서와 똑같아야 해요. 대지권 없으면 위험해요.
- 갑구는 소유자 체크. 임대인과 소유자 달르면 계약 피하세요. 가압류, 압류 조심!
- 을구는 돈 문제예요. 근저당 채권최고액이랑 보증금 합이 시세 70% 넘으면 위험해요.
- 전세, 월세 신중히. 전세권, 공동담보 확인하고 확정일자 꼭 받아요.
- 토지, 건물 따로 봐요. 지목, 구조, 대지권 확인하고 공동담보 목록까지 체크하세요.
[](https://blog.toss.im/article/house-contract-02)[](https://www.help-me.kr/blog/article/%25EB%25B2%2595%25EC%259D%25B8%25EB%2593%25B1%25EA%25B8%25B0%25EB%25B6%2580%25EB%2593%25B1%25EB%25B3%25B8-%25EB%25B3%25B4%25EB%258A%2594-%25EB%25B2%2595-%25EC%25B4%259D-%25EC%25A0%2595%25EB%25A6%25AC/)[](http://m.iros.go.kr/m/pos1/jsp/inf/MPINFRealRegIntroHsub2.jsp)
댓글