전세 계약 전 등기부등본 꼭 확인해야죠?
임차권과 임차인 정보 쉽게 풀어볼게요.
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목차
등기부등본에서 임차권 확인 방법
| 항목 | 내용 | 확인 포인트 | 위치 |
| 임차권등기 | 임차인 보증금 권리 | 보증금 액수 | 을구 |
| 임차인 정보 | 임차인 이름, 주소 | 권리자 확인 | 을구 |
| 등기 날짜 | 등기 접수일 | 최근 여부 | 을구 |
| 말소 여부 | 말소 기록 확인 | 과거 임차권 | 을구(말소사항) |
등기부등본에서 임차권은 을구에서 확인할 수 있어요. 을구에는 소유권 외의 권리, 즉 임차권이나 근저당권 같은 것들이 기록되죠. 임차권등기가 있다면 이전 세입자의 보증금 미반환 사례가 있다는 뜻이라 주의해야 해요. 인터넷 등기소에서 700원으로 열람 가능하니 계약 전 꼭 확인하세요. 말소사항 포함으로 뗴면 과거 기록도 볼 수 있어요 :).
임차인 정보는 권리자 항목에서 체크하세요. 임차권등기가 있다면 임차인 이름과 주소, 보증금 액수가 명시돼 있어요. 이 정보로 선순위 임차인 여부를 판단할 수 있죠. 선순위 임차인이 많으면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있으니, 중개사에게 다른 세입자 보증금도 물어보세요.
등기 날짜도 중요한 포인트예요. 임차권등기의 접수일이 최근이라면 임대인의 재정 상태가 불안정할 가능성이 있어요. 오래된 등기라면 이미 해결됐을 수도 있지만, 말소 여부를 확인해야 과거 문제까지 파악할 수 있죠. 말소사항 포함 열람 추천드려요 :).
다가구주택은 더 꼼꼼히 봐야 해요. 다가구주택은 여러 세입자의 보증금이 합쳐지니, 총 보증금 규모가 집 시세를 넘으면 위험해요. 중개대상물 확인설명서로 다른 임차인 정보를 추가로 확인하고, 전세보증보험 가입 여부도 체크하세요. 안전한 계약을 위해 필수예요 !!
임차권등기란 무엇인가요
| 항목 | 내용 | 특징 |
| 목적 | 보증금 보호 | 대항력 유지 |
| 신청 시기 | 계약 종료 후 | 보증금 미반환 |
| 효과 | 우선변제권 유지 | 이사 가능 |
| 제한 | 무허가 건물 불가 | 등기 필수 |
임차권등기는 보증금 보호를 위한 제도예요. 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있죠. 등기부에 임차권을 기록해 대항력과 우선변제권을 유지하며, 이사 가도 권리를 지킬 수 있어요. 주거용 건물에 적용되며, 무허가 건물은 불가능해요.
신청은 계약 종료 후 가능해요. 임대차 계약이 끝나고 보증금 전액 또는 일부를 못 받았을 때, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 묵시적 갱신 후 3개월 경과 시에도 가능하니, 상황에 맞게 진행하세요 :).
효과는 강력하지만 한계도 있어요. 임차권등기로 경매 시 우선변제 가능하지만, 즉시 보증금을 받는 건 아니에요. 담보 역할에 그치니, 소송이나 HUG 보증이행 청구도 고려해야 해요. 그래도 권리 보호엔 필수예요 !!
주거용 여부가 중요해요. 등기부상 사무실이나 공장으로 등록돼도, 실제 주거용이면 신청 가능해요. 계약 시부터 주거용임을 증명하는 서류를 준비하면 돼요. 도면 첨부가 필요할 수 있으니 꼼꼼히 챙기세요.
임차권등기 신청 절차
| 단계 | 내용 | 필요 서류 | 소요 시간 |
| 1. 신청서 작성 | 임차권등기명령 신청 | 신청서, 계약서 | 1-2일 |
| 2. 서류 제출 | 관할 법원 접수 | 등기부, 초본 | 1일 |
| 3. 법원 심사 | 신청서 검토 | 보정서(필요 시) | 7-14일 |
| 4. 등기 완료 | 등기소 기입 | 결정문 | 1-2일 |
임차권등기 신청은 법원에서 시작돼요. 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출해야 해요. 필요한 서류는 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등이에요. 전자소송 사이트에서 신청 가능하며, 준비 잘하면 하루 만에 접수할 수 있어요 :).
서류는 꼼꼼히 준비해야 해요. 계약서에 확정일자가 있어야 하고, 내용증명이나 해지 통보 서류도 첨부해야 해요. 부동산 목록은 등기부등본 보고 작성해야 하니, 정확한 주소 확인 필수예요. 서류 미비 시 보정명령 나올 수 있어요.
법원 심사는 1-2주 걸려요. 법원은 신청서와 서류를 검토한 후, 변론 없이 결정을 내려요. 임대인 송달 없이도 등기 가능하도록 2023년 법 개정으로 절차가 빨라졌어요. 결정 후 등기소에 기입까지 약 7-14일 소요돼요 !!
등기 완료 후 권리가 보호돼요. 등기부에 임차권 기입되면, 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 비용은 임대인에게 청구 가능하며, 전세보증보험과 병행하면 더 안전해요.
등기부등본 발급 및 열람 방법
| 방법 | 특징 | 비용 | 소요 시간 |
| 인터넷 등기소 | 온라인 열람 | 700원 | 즉시 |
| 등기소 방문 | 직접 발급 | 1,000원 | 1-2시간 |
| 무인발급기 | 주민센터 이용 | 1,000원 | 즉시 |
인터넷 등기소가 가장 편리해요. 대법원 인터넷 등기소에서 700원으로 즉시 열람 가능해요. 주소 입력 후 말소사항 포함 선택하면 과거 임차권 기록까지 확인할 수 있죠. 누구나 발급 가능하니 계약 전 꼭 확인하세요 :).
등기소 방문도 좋은 방법이에요. 직접 등기소 가면 1,000원에 발급 가능하며, 직원의 도움을 받을 수 있어요. 다만, 운영 시간 확인해야 하고, 대기 시간 걸릴 수 있으니 참고하세요.
무인발급기도 유용해요. 주민센터나 공공기관의 무인발급기로 1,000원에 즉시 발급 가능해요. 주소 정확히 입력해야 하며, 말소사항 포함 선택하면 더 안전하게 확인할 수 있어요 !!
중개사 의존은 피하세요. 중개사가 발급한 등기부등본은 말소사항 제외될 수 있어요. 직접 확인하면 위조 위험 줄이고, 과거 임차권 문제까지 체크할 수 있어요. 안전 계약의 첫걸음이에요.
주의해야 할 등기부등본 위험 신호
| 위험 신호 | 설명 | 대처 방법 |
| 임차권등기 | 보증금 미반환 | 계약 재검토 |
| 근저당권 | 대출 많음 | 채권최고액 확인 |
| 압류/가압류 | 재정 문제 | 계약 포기 |
| 경매개시 | 경매 진행 중 | 계약 피하기 |
임차권등기는 위험 신호예요. 을구에 임차권등기가 있다면, 이전 세입자가 보증금을 못 받은 경우일 가능성이 높아요. 이런 집은 임대인의 재정 상태가 불안정할 수 있으니 계약 전 재검토하세요 :(.
근저당권도 주의해야 해요. 근저당권의 채권최고액이 집 시세의 70% 이상이면 위험해요. 대출과 보증금 합이 시세를 넘으면 경매 시 손실 가능성이 커지니, 전세보증보험 필수예요.
압류나 가압류는 절대 피하세요. 압류/가압류가 있으면 임대인이 큰 빚을 지고 있는 거예요. 소유권 분쟁 가능성이 높아 계약 자체가 위험하니, 다른 집을 알아보세요 !!
경매개시결정은 최악의 신호예요. 경매개시가 등기부에 있다면, 집이 이미 경매 진행 중이에요. 보증금 회수 불가능할 가능성이 크니 절대 계약하지 마세요. 다른 안전한 집 찾아야 해요 :(.
마무리 간단요약
- 등기부등본, 꼭 확인하세요. 임차권등기는 을구에서, 말소사항 포함으로 과거까지 체크. 보증금 안전 지켜요.
- 임차권등기는 보증금 보호. 계약 끝나고 못 받으면 신청 가능. 이사 가도 대항력 유지돼요.
- 신청은 법원에서. 계약서, 등기부등본 준비해서 1-2주면 등기 완료. 비용은 임대인 청구.
- 인터넷 등기소 편해요. 700원으로 즉시 열람, 중개사 말고 직접 확인해야 안전해요.
- 위험 신호 조심. 임차권, 근저당, 압류, 경매 있으면 계약 피하세요. 전세보증보험 필수.
[](https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp)[](https://blog.toss.im/article/house-contract-02)[](https://blog.toss.im/article/house-contract-02)
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