등기부등본 근저당권 설정부터 말소까지 핵심 정리

등기부등본에서 근저당권이 보인다면?
설정과 말소까지 핵심 정보만 간단히 정리해드릴게요.

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근저당권이란 무엇인가요

항목	내용	추가 정보
정의	불특정 채권 담보	최고액 설정
목적	우선 변제권 확보	부동산 담보
특징	계속적 거래	채권 변동 가능
등기 위치	등기부 을구	소유권 외 권리
예시	주택담보대출	은행 대출

근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 자주 쓰여요. 은행에서 주택담보대출을 받으면 부동산 등기부등본에 근저당권이 설정되죠. 채권최고액 120%로 설정되는 경우가 많아 대출금보다 더 큰 금액이 등기돼요. 이건 나중에 경매가 진행될 때 이자나 비용을 포함하기 위해서예요. 검색해보니 등기부 을구에 기록되는데, 소유권 외의 권리사항을 보여줘요.

근저당권은 계속적 거래를 담보해요. 예를 들어, 사업자금 대출처럼 여러 번 빌리고 갚는 경우, 채권액이 변동되더라도 하나의 근저당권으로 커버할 수 있죠. 이게 일반 저당권과 다른 점이에요. 검색 결과, 최고액 한도 내 우선 변제가 가능해서 은행 입장에선 안전한 담보 방식이라고 하네요 :).

등기부등본에서 근저당권 확인은 필수예요. 집을 살 때나 전세 계약할 때, 을구의 근저당권 기록을 보면 집주인이 대출을 얼마나 받았는지 알 수 있어요. 근저당 금액이 부동산 시세의 70%를 넘으면 위험할 수 있으니 조심해야 해요. 계약 전 확인으로 리스크를 줄일 수 있어요.

왜 근저당권을 설정하나요? 채권자가 돈을 빌려줄 때, 부동산을 담보로 잡아 경매를 통해 돈을 회수할 수 있는 권리를 확보하려고요. 검색해보니 민법 356조에 따라 우선 변제권이 주어져서 은행이 선호하는 방식이에요. 부동산 거래 시 꼭 알아둬야 할 부분이에요 !!

근저당권 설정 절차와 비용

단계	필요 서류	비용	기관
계약 체결	근저당권 설정계약서	-	은행
서류 준비	인감증명서, 주민등록등본	1,000원	시군구청
세금 납부	등록면허세 고지서	채권액 2/1,000	은행
등기 신청	수입증지, 위임장	3,000-6,000원	등기소
채권 매입	국민주택채권	채권액 기준	은행

근저당권 설정은 은행과 계약부터 시작해요. 대출받을 때 근저당권 설정계약서를 작성하고, 채권최고액을 정해야 해요. 검색 결과, 이 계약은 민법 356조에 따라 담보 목적으로 체결되며, 은행이 주로 비용을 부담해요. 계약 후 등기소에 제출할 서류를 준비하면 되는데, 이 과정이 복잡해 보일 수 있어요 :).

서류 준비는 시군구청에서 가능해요. 인감증명서나 주민등록등본 같은 서류는 시군구청에서 발급받고, 비용은 1,000원 내외로 저렴해요. 법인이라면 법인등기사항증명서를 등기소에서 받아야 한다고 하네요. 검색해보니 이 서류들이 없으면 등기가 안 되니 꼼꼼히 챙겨야 해요.

세금과 채권 매입도 필수예요. 등록면허세는 채권액의 2/1,000으로 계산되고, 국민주택채권도 매입해야 해요. 예를 들어, 1억 원 대출이면 약 30만 원 정도 비용이 든다고 검색 결과 나왔어요. 은행에서 세금 납부와 채권 매입을 도와주니 편리하죠.

등기소에서 신청하면 끝이에요. 준비된 서류와 수입증지를 등기소에 제출하면 근저당권 설정 완료예요. 수수료 3,000-6,000원이면 충분하고, 위임장이 있으면 혼자 신청도 가능해요. 대법원 인터넷등기소에서 양식을 미리 확인하면 더 빠르게 진행할 수 있어요 !!

근저당권 말소 절차와 비용

단계	필요 서류	비용	기관
채무 상환	상환 확인서	-	은행
서류 준비	해지증서, 위임장	1,200원	은행
세금 납부	등록면허세 고지서	7,200원	구청
등기 신청	말소 신청서	3,000원	등기소

근저당권 말소는 대출 상환 후 시작해요. 대출금을 다 갚으면 은행에서 상환 확인서를 받아야 해요. 검색 결과, 이 서류가 없으면 말소가 안 되니 꼭 챙기세요. 채무변제로 계약 해지되면 근저당권이 소멸하고, 등기소에서 말소 신청을 하면 돼요. 비용은 저렴한 편이라 부담 적어요 :).

은행에서 해지증서를 받아요. 해지증서와 위임장은 은행에서 주는데, 법인등기부등본 발급에 1,200원이 들고, 이 서류로 말소 신청 준비를 해요. 검색해보니 위임장이 없으면 채무자와 채권자가 같이 등기소에 가야 하니 번거로울 수 있어요.

세금은 구청에서 납부해야 해요. 등록면허세는 7,200원으로 아파트 기준이고, 주택은 토지와 건물 각각 내야 해서 14,400원 정도 든다고 하네요. 구청 세무과에서 고지서를 받아 은행에서 납부하면 돼요. 검색 결과, 이 과정이 빠르면 하루 만에 끝나요.

등기소에서 말소 신청하면 끝이에요. 말소 신청서와 서류를 등기소에 제출하고, 수수료 3,000원만 내면 완료예요. 대법원 인터넷등기소에서 양식을 다운받아 작성하면 더 편리하다고 하네요. 신청 후 이틀 뒤면 깨끗한 등기부등본을 볼 수 있어요 !!

근저당권 말소의 중요성

항목	효과	상황
자산 가치	가치 상승	매매 시 유리
신용도	신용도 향상	대출 시 유리
권리 관계	깨끗한 등기	계약 안정성

근저당권 말소는 부동산 가치를 높여요. 근저당권이 남아있으면 매매나 전세 시 구매자가 꺼릴 수 있어요. 검색 결과, 깨끗한 등기부등본은 부동산 가치를 올리고 거래를 쉽게 해준다고 하네요. 특히 집을 팔 때 필수로 해야 할 일이에요.

신용도에도 영향을 줘요. 근저당권을 말소하면 신용도가 상승해서 나중에 대출받을 때 유리해요. 검색해보니 채무 기록 정리로 금융기관에서 더 좋은 조건을 받을 수 있다고 해요. 이건 장기적으로 큰 이점이죠 :).

계약 안정성을 높여줘요. 근저당권이 있으면 경매로 넘어가 보증금을 잃을 위험이 있어요. 말소로 권리관계 정리하면 전세나 매매 계약이 더 안전해지죠. 계약 직전 확인이 필수라는 리뷰가 많아요.

말소 안 하면 어떤가요? 일부는 비용 아끼려 말소 안 해도 된다고 하지만, 부동산 처분 어려움이 생길 수 있어요. 검색 결과, 10만 원 내외 비용으로 말소 가능하니 미리 정리하는 게 낫다고 하네요 !!

마무리 간단요약

근저당권 뭐예요? 부동산 담보로 대출받을 때 등기부 을구에 설정돼요. 채권최고액 확인하세요.
설정 어떻게 해요? 은행에서 계약하고 서류 준비해서 등기소에 신청. 비용은 약 30만 원.
말소는 필수인가요? 대출 갚으면 말소해야 부동산 가치 올라요. 비용은 10만 원 내외.
말소 안 하면요? 매매나 전세 때 불리해요. 경매 위험도 있으니 정리하세요.
등기부등본 확인! 계약 전 을구 봐서 근저당 금액 체크하세요. 안전이 우선이에요.