전세 계약시 주의사항 빌라 전세 깡통전세 집주인 체크 완벽 정리

전세 계약, 잘못하면 보증금 날릴 수 있어요.
빌라든 아파트든 핵심만 빠르게 챙겨볼게요.

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등기부등본 확인 방법

확인 항목	내용	주의사항	확인 방법
소유자	집주인 신분	신분증 대조	갑구 확인
근저당	대출 금액	채권최고액	을구 확인
압류	가압류 여부	법적 제한	갑구/을구
임차권	선순위 보증금	보증금 보호	을구 확인
신탁등기	신탁회사 소유	신탁원부 확인	갑구 확인

등기부등본은 전세 계약의 첫걸음이에요. 갑구에서 집주인이 실제 소유자인지 신분증과 대조해서 확인해야 해요. 주민등록번호와 이름 일치 여부 꼼꼼히 봐야죠. 을구에선 근저당 금액을 체크하는데, 채권최고액이 집값의 80% 넘으면 깡통전세 위험 있어요. 빌라라면 특히 주의해야 해요. 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 계약 전에 발급받아요 :).

근저당과 임차권 확인도 필수예요. 근저당은 집주인이 은행에서 빌린 돈이고, 채권최고액은 대출액의 110-130%로 설정돼요. 전세보증금과 근저당 합이 집값 초과하면 위험하니 계산 잘해야 해요. 임차권은 이전 세입자의 보증금이 남아있는 경우로, 선순위로 설정돼 있으면 내 보증금이 후순위가 될 수 있어요. 빌라에서 이런 경우 많으니 조심하세요.

압류나 신탁등기도 놓치지 마세요. 갑구나 을구에 가압류나 압류 있으면 계약 피하는 게 좋아요. 법적 제한 걸린 집은 경매로 넘어갈 가능성 크죠. 신탁등기는 신탁회사 소유로, 신탁원부 발급받아 권리 확인해야 해요. 특히 빌라에서 신탁등기 자주 보이니 등기소 방문 필수예요.

등기부등본은 계약 전후로 두 번 확인해요. 계약 전 확인했다면 잔금 치르기 직전에도 다시 발급받아야 해요. 계약 후 근저당 추가되는 경우 많아요. 빌라 전세 사기에서 이런 패턴 흔하니, 최신 등기부등본으로 바뀐 사항 없는지 꼭 체크하세요. 안전이 제일이에요 !!

깡통전세와 전세 사기 예방

위험 유형	설명	예방법	위험도
깡통전세	보증금+대출>집값	시세 확인	높음
이중계약	다중 전세 계약	집주인 계좌	매우 높음
갭투자	전세로 집 매매	보증보험 가입	높음
역전세	전세가 하락	시장 조사	중간

깡통전세는 빌라 전세에서 흔해요. 전세보증금과 근저당 합이 집값보다 높으면 깡통전세 위험이죠. 예를 들어, 집값 3억에 대출 2억, 전세 1억이면 경매로 넘어가도 보증금 못 돌려받아요. 국토교통부 실거래가 시스템으로 매매가 확인하고, 전세가가 80% 넘지 않도록 조심해야 해요. 빌라 전세 사기 피해가 많으니 시세 꼼꼼히 체크하세요 :).

이중계약은 사기꾼의 전형적인 수법이에요. 집주인이 여러 세입자와 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 경우예요. 집주인 계좌로만 입금하고, 계약 전 집주인과 통화해 본인 확인해야 해요. 빌라에서 중개사와 짜고 하는 경우 많으니, 계좌 명의 꼭 확인하세요. 현금 거래는 영수증 챙겨야죠.

갭투자는 전세 사기의 뿌리예요. 집값과 전세가 차액으로 집을 사는 갭투자는 전세비율 80% 이상인 집에서 위험해요. 집값 하락 시 집주인이 보증금을 못 돌려줄 수 있죠. HUG 전세보증금 반환보증 가입하면 이런 위험 줄일 수 있어요. 빌라 갭투자 많으니 보증보험 필수예요 !!

역전세는 시장 변화로 생겨요. 집값이나 전세가가 떨어지면 집주인이 보증금 차액을 메우기 어려워져요. 최근 1년 전세가 추이를 부동산 앱으로 확인하고, 역전세 위험 낮은 지역 골라야 해요. 빌라 전세는 시장 변동에 취약하니 꼼꼼히 조사하세요.

집주인과 계약 절차

절차	내용	주의사항	확인 방법
신분 확인	집주인 본인	신분증 대조	주민등록증
대리인	위임장 확인	인감증명서	서류 확인
계좌	집주인 명의	타인 계좌 금지	통장 확인
계약금	계약금 분리	전액 입금 금지	계약서 확인

집주인 본인과 직접 계약하는 게 안전해요. 계약 당사자가 등기부등본 소유자와 같은지 신분증으로 확인해야 해요. 빌라 전세 사기에서 가짜 집주인 끼어드는 경우 많아요. 주민등록번호와 얼굴까지 대조하고, 가능하면 통화 녹음하세요. 계약 전 집주인과 직접 연락 필수예요 :).

대리인 계약은 더 꼼꼼히 확인하세요. 집주인이 바빠 대리인을 보내면 인감증명서와 위임장 필수예요. 집주인이 두 명일 땐 두 명분 위임장이 필요하죠. 대리인 신분증도 확인하고, 빌라 계약에서 대리인 사기 흔하니 의심스러우면 계약 보류하세요.

입금은 집주인 계좌로만 해야 해요. 중개사나 다른 사람 계좌로 입금하면 보증금 돌려받기 어려워요. 집주인 명의 통장 확인하고 이체로 기록 남기세요. 현금 거래 불가피하면 전세계약 영수증 꼭 챙기세요. 빌라 사기에서 계좌 문제 자주 터져요 !!

계약금과 잔금은 나눠서 내세요. 계약금은 보통 전세금의 10% 내고, 잔금은 입주 전 내는 게 안전해요. 계약금 전액 입금하면 집주인이 근저당 설정할 수 있어요. 계약서에 계약금 분리 명시하고, 빌라 계약은 잔금 전 등기부등본 다시 확인하세요.

특약 작성과 보증보험

특약/보험	내용	효과	신청 방법
전세대출 특약	대출 불가 시 해지	계약 무효	계약서 작성
하자 보수	집주인 책임	수리비 절감	계약서 작성
근저당 제한	담보 설정 금지	보증금 보호	계약서 작성
보증보험	보증금 반환 보장	사고 대비	HUG/SGI 신청

전세대출 특약은 필수로 넣어야 해요. 전세대출 안 되면 계약 무효로 하는 특약 넣으면 계약금 돌려받을 수 있어요. 예: “집주인은 전세대출 협조, 대출 불가 시 계약 무효.” 빌라 전세대출 까다로운 경우 많으니 계약서에 명시하세요. 집주인과 협의 잘해야죠 :).

하자 보수 특약도 챙기세요. 입주 전 하자는 집주인이 고쳐야 해요. 수리 책임 명시하면 나중에 분쟁 줄어죠. 예: “입주 전 하자는 집주인 부담.” 빌라 하자 많을 수 있으니 집 상태 꼼꼼히 확인하고 사진 찍어둬요.

근저당 제한 특약으로 보호하세요. 계약 후 집주인이 근저당 설정 못 하게 특약 넣어요. 전입신고 다음 날까지 담보 금지 문구 추천해요. 빌라 사기에서 근저당 추가 많으니 특약 필수예요. 공인중개사협회 특약 참고하세요 !!

보증보험은 안전장치예요. HUG나 SGI 전세보증금 반환보증 가입하면 집주인 미반환 시 보증금 지급돼요. 빌라 보증보험 가입 까다로워도 계약 전 확인하세요. 지역별 조건 다르니 HUG 사이트에서 미리 체크하세요.

전입신고와 확정일자

항목	내용	효과	신청 방법
전입신고	거주지 신고	대항력 부여	주민센터
확정일자	계약 인증	우선변제권	주민센터
임대차 신고	계약 신고	확정일자 자동	온라인/주민센터

전입신고는 입주 당일 해야 해요. 전입신고하면 대항력 생겨 집주인 바뀌어도 계약 기간 거주 가능해요. 입주일로부터 14일 내 신고 안 하면 과태료 5만 원 물 수 있어요. 빌라 전세는 전입신고 안 하면 보증금 보호 못 받으니 주민센터 바로 가세요 :).

확정일자는 보증금 지키는 열쇠예요. 계약서에 확정일자 받으면 우선변제권 생겨 경매 시 보증금 먼저 받을 수 있어요. 계약일 당일 주민센터에서 받아야 효과 확실해요. 빌라 계약은 확정일자 없으면 위험하니 잊지 마세요.

임대차 신고도 필수로 챙기세요. 보증금 6천만 원 초과 시 계약 30일 내 신고 의무예요. 온라인이나 주민센터에서 하면 확정일자 자동 부여돼요. 미신고 시 과태료 100만 원 나올 수 있으니 빨리 처리하세요. 빌라 전세는 신고 필수 !!

빌라 전세는 절차 하나라도 놓치면 위험해요. 전입신고, 확정일자, 임대차 신고 모두 보증금 보호 핵심이죠. 계약 당일 처리하면 마음 편해요. 빌라 사기 피해 사례 많으니 꼼꼼히 챙기세요.

마무리 간단요약

등기부등본 꼼꼼히 봐요. 소유자, 근저당, 압류 확인하고 빌라라면 신탁등기까지. 보증금 위험 줄여요.
깡통전세 조심해요. 전세가 집값 80% 넘으면 위험. 보증보험 가입 필수예요.
집주인 직접 만나요. 신분증, 계좌 확인하고 대리인이라면 위임장 챙겨요.
특약 잘 써요. 전세대출, 하자 보수, 근저당 제한 넣으면 안전해요.
전입신고랑 확정일자 꼭! 입주 당일 처리하고 임대차 신고도 잊지 마요.